Kapající kohoutek, oprýskaná okna, prasklá žárovka, stávkující bojler nebo ucpaný odpad, zkrátka menší či větší mrzutosti spojené s užíváním bytu. Někdo si spraví sám, jiný pozve odborníka, ale vždy je oprava spojena s otázkou – kdo to zaplatí? Odpověď není předem jasná, proto se budeme tímto tématem zabývat v dnešní Poradně.
Opravami v bytech všech typů vlastnictví se zabývá nový občanský zákoník (NOZ), který oproti minulé legislativě zavedl několik novinek, i Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., oba předpisy jsou platné od loňského roku. Legislativa také umožňuje, aby si některé konkrétní postupy či finanční limity upřesňovaly stanovy bytového družstva (BD) nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ) či nájemní smlouva. Je také důležité odlišit opravy v bytě nebo společných částech domu.
V případě nájemných bytů se o opravy domu stará majitel (pronajímatel), zatímco v domech, které jsou v majetku BD či SVJ, se opravy společných prostor hradí z fondu oprav. V bytech, které jsou osobním majetkem, si opravy hradí samotný majitel, i když především starší občané mají tendenci žádat výbor SVJ o dotaci z fondu oprav. Ten jim však v tomto případě nejenže nemůže, ale dokonce nesmí vyhovět, pokud se nechce dostat do kolize se zákonem, který prostředky z fondu oprav určuje využívat výhradně na opravy či úpravy společných prostor.
NÁJEMCE HRADÍ DROBNOSTI ZA TISÍCE
A tak k nejasnostem dochází především v případě nájemných bytů, kdy je třeba vymezit, jaké opravy hradí pronajímatel a jaké nájemce. A také, jaká práva mají obě strany.
Zmíněné nařízení vlády stanovilo, že nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Přesnou specifikaci drobných oprav pak přináší NOZ, podle kterého se jedná o:
- Opravy podlah, výměny prahů a lišt,
- Opravy oken a dveří, jejich součástí, kování, klik, rolet a žaluzií, které zasahují do vnitřního prostoru bytu,
- Opravy a výměny elektrických koncových zařízení (vypínače, zásuvky, světla),
- Opravy umyvadel, van, výlevek, dřezů, sporáků,
- Malování, vnitřní nátěry, čištění odpadů, spotřebičů a podlah.
Ale to zdaleka není všechno, protože tento seznam je rozšířen o kategorii další nespecifikované. Ty jsou naštěstí alespoň ohraničeny finančním limitem 1000 Kč na jednu opravu (tato částka doznala v minulých letech dynamického zvýšení z původních 300 a později 500 Kč). Pokud jsou náklady vyšší, oprava přesahuje rámec těch drobných a hradí ji pronajímatel.
V této souvislosti musíme zmínit ještě jeden finanční limit, který stanoví NOZ. Součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč/m² (dříve 70 Kč/m²) podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Takže v například padesátimetrovém bytě nájemce hradí drobné opravy do výše 5000 Kč za rok, pak už je to věc pronajímatele. Jde o alespoň malou pojistku, aby pronajímatel nepřenesl na nájemce náklady na postupnou rekonstrukci bytu.
A CO HRADÍ PRONAJÍMATEL?
Přestože se v NOZ (§ 2247) se výslovně uvádí, že mezi povinnosti pronajímatele patří mj. dodávky tepla, jednou z povinností nájemce je zajištění pravidelné kontroly a údržby kotle. Je dobré tuto věc předem probrat s pronajímatelem, který obvykle schraňuje potřebnou dokumentaci, zda na této povinnosti trvá, nebo si pravidelné revize zajistí sám. Navíc případná oprava obvykle překročí finanční limit 1000 Kč a měl by ji tedy hradit pronajímatel.
A co ještě tedy hradí pronajímatel kromě oprav „nadlimitních“? Vše, co zhoršuje nebo znemožňuje obývání bytu. Povinností nájemce tyto závady bez zbytečného odkladu nahlásit, jinak je musí opravit sám, případně uhradit vzniklou škodu. Naopak nájemcovou povinností není nejen úhrada, ale ani zajištění větších oprav. Tedy ono obvyklé – chcete opravu, tak si ji zařiďte a pak se vyrovnáme – v pořádku není.
Pronajímatel také zajišťuje výměnu celých předmětů (např. spotřebičů, nábytku), přičemž tato výměna, pokud důvodem byla porucha nebo nadměrné opotřebení, není důvodem ke zvýšení nájmu. Tím bývají jen takové úpravy, které vedou ke zvýšení kvality bydlení. V nájemní smlouvě je možné rozsah finanční spoluúčasti nájemníka na opravách upřesnit, ale nikdy nad rámec stanovených finančních limitů.
Kdo hradí opravy v nájemném bytě?
- Nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Výčet oprav uvádí NOZ.
- Další kategorii tvoří nespecifikované opravy, které jsou ohraničeny finančním limitem 1000 Kč na jednu opravu.
- Součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout 100 Kč/m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok.
- Pokud ceny oprav přesáhnou jeden z limitů, hradí je pronajímatel. Ten také platí opravy a úpravy toho, co zhoršuje nebo znemožňuje obývání bytu.
- Pronajímatel také platí výměnu celých předmětů (např. spotřebičů, nábytku), přičemž tato výměna, pokud důvodem byla porucha nebo nadměrné opotřebení, není důvodem ke zvýšení nájmu.
