O jaké zálohy jde? Především za spotřebované energie, vodu, teplo, někdy mohou panovat dohady i kolem dalších poplatků (pozn. aut. – fond oprav, úklid, odpad, správa domu apod.).
1. Kromě nájmu platí nájemci také zálohy na energie a služby. Zatímco zálohy na spotřebovanou elektřinu a plyn lze přepsat přímo na nájemníka, u vodného a stočného, úhrady teplé vody a většiny služeb to možné není a musí je platit výhradně majitel. Tyto zálohy se spolu s poplatky za služby zahrnují do výše nájmu. 2. Při placení záloh na spotřebu energií je několik variant. Pokud není dodávka energií převedena na nájemce, musí se pronajímatel do čtyř měsíců po skončení nejvýše ročního zúčtovacího období postarat o vyúčtování. To platí i v případě dalších záloh a služeb. 3. Proti vyúčtování energií je možné podat reklamaci jak vůči majiteli bytu, tak proti distribuční společnosti. Pokuta z prodlení však hrozí i nájemníkům ze strany pronajímatele, když vyúčtování skončí po lhůtě splatnosti neuhrazeným nedoplatkem.
Problémy při finančním vyrovnání však může způsobit nejen nájemník majiteli bytu, nepoctivost nebo třeba jen neznalost mnohdy napáchají škody také v opačném gardu.
Kdo co platí písemně
Zatímco náležitosti kolem nájmu bytu upravuje občanský zákoník, způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví zákon č. 67/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Které ze záloh a jakým způsobem hradí pronajímatel a které nájemce, by se obě strany měly domluvit v rámci uzavření nájmu a nejlépe písemnou smlouvou.
Vodu převést nelze
Konkrétně jde o vodné a stočné a ohřev teplé vody, zálohy na tyto služby však na nájemníka převést nelze a musí je nadále platit majitel. Naopak žádoucí je převod energií (elektřina, plyn) na nájemníka.
Ostatní poplatky bývají delší dobu fixní (fond oprav, úklid, správa domu apod.), nebo je rovněž nelze přepsat na nájemníka (odvoz komunálního odpadu, služby spojené s užíváním společných prostor), a proto jsou podobně jako zálohy teplárnám a za vodné a stočné obvykle zahrnuty do výše nájmu domluvenou částkou a dodavatelům je hradí majitel.
Jako orientační ukazatel výše těchto poplatků slouží vyúčtování předchozích období, které je pronajímatel novým nájemníkům na vyžádání povinen ukázat.
Paušálu se vyhněte
Pronajímatel tedy musí řešit hlavně to, jakým způsobem bude řešit vyúčtování spotřeby energií (elektřina, plyn), protože se nabízí několik variant. V té první majitel za spotřebu energie účtuje nájemníkům paušální poplatek, což však v reálu nemusí odpovídat skutečné spotřebě.
Stačí však, aby se pronajímatel i nájemce písemně domluvili, že všechny zálohy vyřeší jednou paušální částkou, a pronajímatel pak ani není povinen předkládat vyúčtování jednotlivých dílčích plateb. Z uvedeného plyne, že tato varianta je nevýhodná především pro nájemce, protože zálohy či celá paušální částka budou pravděpodobně nastaveny výše než reálné náklady.
Když ručí jen majitel
Další možností je, že nájemník platí zálohy a po vyúčtování distribuční společností si nechává přeplatky a hradí nedoplatky. Nevýhodou tohoto řešení je, že když majitel narazí na neplatiče, musí nedoplatky nakonec uhradit ze svého, protože za úhradu energií je vždy odpovědný ten, kdo je uveden ve smlouvě s dodavatelem.
Při této variantě se majitelům vyplatí nastavit vyšší zálohy, využít kontrolních měření po čtvrtroce i průběžně se na zálohy informovat u distributora, což je však další administrativní zátěž. Na druhou stranu může nájemníkům vzniknout i přeplatek při posledním vyúčtování, kdy už jim nájemní smlouva skončí.
Povinností pronajímatele je vyúčtování nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího (nejvýše ročního) období nájemcům doručit a na vyžádání jim umožnit nahlédnout do podkladů. Jinak mu hrozí pokuta minimálně 50 korun denně. Stejná pokuta však hrozí nájemci za nezaplacení nedoplatku v termínu. Toto vyúčtování může nájemce do 30 dní reklamovat.
Přepsat energii na nájemce
Asi nejlepší možností, především u dlouhodobějšího pronájmu, je, když jsou energie přepsány na nájemce. Pronajímateli odpadnou starosti se zálohami i odpovědnost za nedoplatky, ale i toto řešení má háček.
Smluvní vztah s dodavatelem energií už jde totiž mimo majitele bytu, takže neplatící nájemník to může dovést až k odpojení měřidel, a ten vychytralý si zase sjedná smlouvu s benefity na začátku plnění, ale dlouhodobě nebo při předčasném ukončení smlouvy nevýhodnou.
Pohlídat si nového dodavatele
Řešení? Mít ustanovení ve smlouvě, že náklady na opětovné zprovoznění měřidel nese ten, kdo zavinil jejich odpojení. Od neplatičů však bude jen soudně, tedy obtížně, vymahatelné. A také majitelům doporučujeme aktivní spolupráci při přepisování smlouvy, protože nejjednodušší je nechat si stávajícího dodavatele. Právo vybrat si však zůstává nájemníkovi.
Pronajímatel by si měl pokud možno pohlídat novou výši záloh, která by odpovídala nejen předchozí spotřebě, ale i novému počtu osob v bytě.
Jak reklamovat faktury?
Může se stát, že pro nájemníky je toto řešení první zkušeností s vyúčtováním energie. Měli by tedy vědět, že k vyúčtování distributorem dochází jednou za maximálně rok na základě údajů na měřidlech. Na vyzvání nájemníci musejí umožnit přístup k měřidlům, případně nahlásit aktuální hodnoty. Odečet na měřidlech probíhá rovněž na začátku a na konci smluvního vztahu.
Pokud je podezření na chybu dodavatele při vyúčtování elektřiny, je možné podat písemnou reklamaci. Dodavatel je povinen do 15 dní od doručení reagovat a při uznání reklamace do 30 dní vyrovnat reklamovaný rozdíl.
Jinak mu hrozí penále 600 Kč/den až do výše 24 000 Kč (u plynu 750 Kč/den, max. 7500 Kč). Právo na tuto náhradu je však nutné uplatnit do 60 dní od skončení lhůty pro vyřízení reklamace. Hrozící delší spory řeší Energetický regulační úřad, případně soud.
