Stavební úpravy, které mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, mohou vést ke zvýšení nájemnéhozdroj: Pixabay

PORADNA: Peněžní jistota (kauce) je nově nejvýše trojnásobkem měsíčního nájmu

V minulém díle Poradny jsme se věnovali novým pravidlům při ukončení nájmu bytu, protože nový občanský zákoník (NOZ) vnesl do legislativy výrazné změny. Dnes se budeme věnovat především tzv. kaucím, které jsou pojistkou, že nájemce řádně platí nájem. Také v této oblasti NOZ přinesl změny, například jednu formální v přejmenování kauce na peněžní jistotu.

A další novinky? Od února nesmí být peněžní jistota, kterou nájemce skládá na začátku užívání bytu, vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Tuto výši upravila novela NOZ v únoru letošního roku, protože se dříve stanovený šestinásobek zdál zákonodárcům příliš vysoký. Platí to však pro nájmy sjednané až po tomto datu, v případě dříve uzavřených smluv se tedy „nadbytečná“ polovina jistiny nájemcům nevrací.

DO JISTOTY SE NEZAPOČÍTÁVAJÍ ZÁLOHY

Tato povinnost musí být sjednána smluvně. Nově se do výše peněžní jistoty nezapočítávají zálohy na energie a služby. Při skončení nájmu pronajímatel tuto částku vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254, odst. 2).

Pronajímatel může mezitím s penězi nakládat libovolně, zatímco dříve je musel deponovat na zvláštní účet. Nájemci však nově náležejí úroky, a to minimálně ve výši zákonné sazby, aby se alespoň částečně kompenzovalo, že jeho penězi volně disponoval pronajímatel.

V praxi bude však obtížné určit, o jakou zákonnou sazbu by mělo jít, protože právní předpis konkrétní sazbu neřeší. Řešením může být domluvit se s pronajímatelem na fixní sazbě a využít aktuální výši poskytovanou při úvěru bankou.

To je ostatně postup uvedený v občanském zákoníku, pokud nedojde ke stanovení úrokové sazby ve smlouvě. Na výši jistoty i úroků je každopádně dobré se domluvit předem a konkrétní částky i sazby uvést ve smlouvě, protože rozdílné představy pronajímatele a nájemce mohou skončit až u soudu,

ZVÝŠENÍ NÁJMU JEN JEDNOU ROČNĚ

Výše peněžní jistoty se odvíjí od výše nájemného, jímž se NOZ také v několika paragrafech zabývá. Nájemné má být stanoveno jako pevná částka. Strany si mohou sjednat jeho každoroční zvyšování, a to buď přímo ve smlouvě, ale s návrhem zvýšení může přijít i pronajímatel, pokud tuto možnost obě strany předem nevyloučí.

Pak může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Ke zvýšení může dojít maximálně jednou za 12 měsíců (§ 2249, odst.1).

Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, začíná zvýšenou částku platit až třetí měsíc po obdržení návrhu. Naopak, pokud se k návrhu na zvýšení nevyjádří během dvou měsíců, má pronajímatel další tři měsíce na návrh, aby výši nájemného určil soud (§ 2249, odst.3).

CO KDYŽ SE BYT VYLEPŠUJE?

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce (§ 2250). Nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Nájemce má právo, aby jej pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nechal nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok (§ 2252). Obě strany si už na začátku ujednají, která plnění a služby spojené s užíváním bytu zajišťuje pronajímatel.

V NOZ (§ 2247) se výslovně uvádějí dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

V souvislosti s těmito službami dochází někdy k rozporům, co z oprav v bytě platí pronajímatel a co nájemce. A tomu se budeme věnovat v další Poradně.

Na co si dát pozor v souvislosti s peněžní jistotou a nájemným?

  1. Peněžní jistota nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Do této částky se nezapočítávají zálohy na energie a služby.
  2. Pronajímatel může s jistotou nakládat libovolně, nájemci však náležejí úroky, a to minimálně ve výši zákonné sazby.
  3. Strany si mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. Pronajímatel může navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.
  4. Ke zvýšení může dojít maximálně jednou za 12 měsíců.
  5. Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.
  6. Nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Jitka Veselá

Share

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *