Radim Passer: Stát zaspal. Musíme budovat Česko pro 15 milionů lidí

Rozhovor
Prodejní cena kvalitního developerského projektu v Praze musí být 140-150 000 korun za metr čtvereční, říká developer Radim Passer. Důvodů, které ovlivňují cenotvorbu bytů, je podle něj celá řada. Podle něj je naivní myslet si, že Česká národní banka (ČNB) mnohonásobným zvýšením úrokových sazeb pomůže stavebnímu trhu a vyřeší bytové potřeby.
„Je třeba říct, jaká je vize České republiky v horizontu několika dekád. Pan Baťa mluvil o nějakých 40 milionech lidí, když jsme byli ještě Československem,“ říká v rozhovoru jeden z nejbohatších Čechů Radim Passer. Foto: BH Securities

Zažili jsme nyní poměrně nezvyklý vývoj v rámci pandemie. Očekávalo se, že by nemovitosti mohly na ceně klesat a že na trhu můžou nastat problémy. Realita ale šla úplně opačným směrem a naopak jsme prožili období, které bylo doprovázeno extrémním nárůstem cen nemovitostí. Je možné snížit například marži developerů?
Pro nás to není hlavní činností, pro nás je to činnost doplňková, protože jsme především urbanistickým stavitelem a dlouhodobým investorem. Jinými slovy vytváříme malé městské čtvrti a v rámci nich se vždycky rozhodujeme, kde budou kanceláře, kde bydlení a kde případně parky, zeleň či školy.

Ale bydlení pochopitelně sledujeme. Jednoduché pravidlo, které vám určí zdraví rezidenčního trhu je, že když cena stavebních nákladů na metr čtvereční nějaká, tak musíte prodávat za dvojnásobek.
Když cena stavebních nákladů byla 35 000 korun, tak musíte prodat za 70 000 korun.

Nejdříve odečtete DPH, pak je jasné, že při všech rizicích, které nesou rezidenční developeři, musí být zdravá marže alespoň 20 procent, někteří chtějí alespoň 25 procent, je to také o velikosti projektu a velikosti developera. Tady někde se to pohybuje.
Náklady navyšují další položky, protože musíte koupit pozemek, musíte najmout architekty, máte nějaké náklady s řízením projektu, máte náklady na bankovní financování, něco stojí marketing, a když prodáváte, pak máte buď svoje vlastní lidi, které musíte zaplatit, nebo si najmete brokera.

PSALI JSME:
Padesátimetrový byt vyjde stavebně na milion, stometrový domek na 2,5 milionu

V loňském roce jsme viděli rekordní objem hypotečních úvěrů a nyní narážíme do bodu, kdy mnoho lidí začíná pochybovat o tom, jestli ceny již nejsou příliš vysoké. Kam by podle Vás mohly zamířit?
Důvodů k růstu cen je několik. Jedním z hlavních je prohlubující se deficit ve výstavbě bytů. Praha by dlouhodobě, řekl bych, že skoro dvě dekády, měla stavět každý rok alespoň o 10 000 bytů více, než staví. To samozřejmě znamená tváří v tvář poptávce nedostatečnou nabídku. A pokud je nabídky málo, tak jde cena z logiky věcí nahoru.
Důvody, proč ceny šly nahoru, byly dány i tím, že se začaly extrémně zvyšovat náklady na pořízení pozemku, ale rovněž na samotnou stavbu. Že se zvyšují náklady stavby, je zase dáno tím, že Česká republika, a za to jsou zodpovědné všechny porevoluční vlády, rozložila učňovské školství a vůbec neřešila, jak řemeslníky nahradit.

PSALI JSME:
Praha by potřebovala osm až deset tisíc zahájených bytů ročně

Jak by to česká vláda mohla zařídit?
Češi zkrátka nechtějí stavební profese vykonávat. Stát má absolutní povinnost, aby tyto lidi sehnal a zajistil z kulturně spřízněných zemí, jako je například Ukrajina. Před pandemií covid-19 měli Poláci 1,8 milionů lidí z Ukrajiny, kteří tam pracovali, zatímco my jsme jich měli něco přes 100 000. Tady vidíte, že u nás proporcionálně nějakých 400 000 Ukrajinců chybělo. Před covidem chybělo zhruba půl milionu lidí napříč výrobními odvětvími.
Stavebnictví má obrovský multiplikační efekt, protože nejde jen o lidi na stavbách, jsou tu také lidi, kteří vyrábějí stavební materiály a produkty pro stavebnictví. Lidi zkrátka dobře nejsou. Pokud nejsou, musíte je začít přeplácet, a vzniká tím mzdová spirála.
Zmínil bych i to, že mezi lety 1996, kdy jsme začali stavět první signifikantní stavby, a 2015, což je téměř 20 let, se v podstatě nezvyšovaly ceny stavebních prací. Ale pak to najednou šlo do extrému. Za několik let se u rezidenčních projektů ceny stavebních prací zvedly o 100 a u administrativních zhruba o 80 procent.
Nárůst se ale nezastavil a jde to dál a dál. Jinými slovy, jestliže jsme krásný rezidenční projekt v roce 2012 dokončili zhruba za 32 000 korun na metr čtvereční, tak dneska byste ho neudělali ani za 64 000. Pokud chcete dnes v Praze udělat slušně kvalitní projekt, musíte počítat s tím, že prodejní cena musí být 140-150 000 korun za metr čtvereční.

PSALI JSME:
Proč klesá zájem Ukrajinců o práci v Česku?

Je to dáno pouze chybějící pracovní silou a navýšením cen stavebních materiálů?
Ne, důvodem je také to, že se staví málo bytů, což je obrovskou chybou našich politických garnitur jak na úrovni parlamentu, tak na úrovni pražské municipality. Mělo by se stavět tolik bytů, kolik bychom potřebovali, ale ani při současném počtu není dost stavebních kapacit.
Jinými slovy, náš stát je absolutně nepřipravený. To je jednou z věcí, která může i pro budoucí generace velmi negativně ovlivňovat tvorbu státních rozpočtů, a tím i životní úroveň obyvatel České republiky.
V době pandemie se k tomu přidal ještě nedostatek stavebních materiálů, dnes je to jako za bolševika. Pomalu jsme totiž ve fázi, kdy bychom měli stát frontu na cihly. Železo není, když začala válka na Ukrajině, zdražilo ze dne na den o 100 procent.
To všechno jsou okolnosti, které neuvěřitelně negativně ovlivňují cenotvorbu bytů. A myslet si, že když ČNB mnohonásobně zvedne úrokové sazby, že to trhu pomůže a vyřeší se tím bytová potřeba, je naivní.

PSALI JSME:
Růst cen stavebních prací a materiálu pokračuje

Česká republika má kolem deseti milionů obyvatel, chvilku to vypadalo, že se blížíme k 11 milionům. Ale na začátku roku Český statistický úřad udělal škrt a najednou se blížíme spíše 10,5 milionu. Jak je možné, že když máme konstantní počet obyvatel, že nás tady pořád trápí počet nemovitostí?
Ohledně bytového trhu, to se týká především Prahy a asi do značné míry i Brna a potom možná ještě několika dalších měst v České republice, se potýkáme s obrovskou migrací z venkova. Ta čísla jsou až děsivá.
Podle telefonních operátorů se v Praze pohybuje o hodně statisíců více lidí, než uvádějí statistiky. Dokládají to SIM karty, které se v Praze každý den přihlašují do sítě. Je to o 300-400 tisíc víc, než jaká jsou statistická čísla o obyvatelstvu Prahy.
Měli bychom hledat řešení. Je třeba říct, jaká je vize České republiky v horizontu několika dekád. Pan Baťa mluvil o nějakých 40 milionech lidí, když jsme byli ještě Československem, ale i dnes, když jsme Českou republikou, bychom měli počítat jinak. Aby naše země měla šanci zůstat udržitelně prosperující zemí, musí politici s odvahou říci, že musíme budovat Česko pro 15 milionů lidí.
Není to jenom o tom, že čtyři miliony k nám přijdou z Ukrajiny. Myslím si, že podobná část lidí, jako z východnějších zemí, sem bude ráda přicházet ze zemí západnějších. Díky tomu, že jsme pokojná a bezpečná země, tak ti lidé ze západu k nám stále ve větší a větší míře budou chodit rádi pracovat a žít. Jestli budou občany České republiky, nebo ne, je v podstatě druhořadé. Měli bychom jim umět něco nabídnout.

PSALI JSME:
Cizince na Česku láká i bezpečí, říká šéf pozemní části Letiště Praha Jiří Petržilka

Proč je pro nás dobré vytvořit vhodné podmínky pro lidi, kteří přicházejí ze zahraničí?
Vystudovali totiž za peníze jiné země, vychovávali je rodiče někde v jiných zemích a najednou tato kvalifikovaná pracovní síla, která je schopna pracovat v kancelářích, k nám ráda přichází. To jsou peníze pro český státní rozpočet úplně zadarmo. Ale žádná vláda to ještě nepochopila.
Praha má proporcionálně jen polovinu kancelářské plochy, než kolik by měla mít, pokud bychom se chtěli porovnávat s metropolemi na západě Evropy. A to je obrovská příležitost, protože čtvrt milionu chybějících lidí, kteří by v Praze měli pracovat v kancelářích, znamená každý rok jenom z jejich mzdových odvodů – 80 miliard pro státní rozpočet, 10 000 bytů navíc, které by se v Praze každý rok měly stavět a nestaví, je dalších – 40 miliard korun.
Jinými slovy, nerozvíjení Prahy stojí státní rozpočet každý rok 120 miliard. Tyto peníze doslova a do písmene leží na zemi a je potřeba jenom systematicky pracovat a fungovat, aby se do deseti let ve státním rozpočtu objevily.
Nepočítám do toho multiplikační efekty. Globální korporace by v České republice rády měly svá regionální vedení, ale nejsou tady budovy, není územní plán a není infrastruktura. To jsou věci, na kterých když budeme pracovat, tak budou mít lidé v České republice daleko větší šanci na důstojný život.

Autor je spolupracovník redakce. Další jeho rozhovory se zajímavými osobnostmi najdete na Offline Štěpána Křečka
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Úroveň bydlení v Česku patří mezi nejhorší v EU, ukázala studie

Zavřít reklamu ×
  1. Naprosto mimo misu. Proc bychom meli budovat zemi pro 15M lidi? Proc musi byt vse rizeno a pocitano v penezich? At tech 120mld neni, ale at se da u nas pohnout. Podivejte se, kam to dotahlo Svycarsko. Za poslednich 40let populacni narust z 5M na 8-9M lidi. Rozlohou cca polovicni z cehoz jsou jeste obrovska cast hory a jezera. Vysledek? Neustale zacpy kdekoliv a kdykoliv. Dvoupatrove vlaky uz se nevlezou delkou na nadrazi… Infrastruktura neni nafukovaci. A jeste ty ceny bytu… jasne, ze to jsou marze nenazranych develeporu. V 2018 jsem kupoval byt za 50k / m2. Dnes stoji 120k m2. Chcete mi rict, ze za 3-4 roky se skoro ztrojnasobily naklady? Tak urcite….

    • Doufam ze ten Vas byt prodate za stejnou cenu za jakou jste kupovali. Marze developeru jsou 15-25% nejvice kdo na navyseni cen vydelal jste vy soukrome osoby co jste koupili dum za osm milionu a po trech letech chcete 17 milionu vyzirkove a pak mate jeste tu drzost hazet to na developery

      • Lžete. Developeři mají obrovské zisky, ale platí to prakticky jen o Česku.. Taková Skanska sdira Čechy z kuze… Zastáváte se nechutných smejdu

    • Leda tak kecy. Pana Passera zajímají tak akorát byznysová centra, svým náboženským zápalem a těmito články se na oko tváří, jak je lidumil… Nic proti byznysu, ale byznysmen by se neměl stavit do role spasitele. 😡😡😡

      • Tak tak, je to přetvářka. Udělá seminář o víře v Boha a vysmahne si se svým Veyronem zazávodit na německou dálnici 😀 . Já mu to nezávidím, ale tyhle alibistický kecy ať si nechá od cesty.

        • Tak Kristus neměl ani kde bydlet jak píše evangelium : lišky mají svá doupata a ptáci svá hradovistě ,ale Syn člověka nemá, kde by hlavu složil .

  2. Cože? Zdravá marže 20%? To snad nemyslí vážně! Pro takové developery, jako je on, já dodávávám okna, sádrokartony atd., i s prací. Moje marže je od -12% do +2,5% a k tomu dlouhá splatnost a pozastávky! A on si narazí 20%? Tak to teda ne, už toho mám dost, končím s těmito vyděrači. Už 2 týdny připravujeme nové ceníky a podmínky, to se budou on a jemu podobní divit! Chcete naše okna? Pak za našich podmínek! Nelíbí? Váš problém, naschledanou! Radši udělám místo 10 oken 2, ale za ziskové ceny, se zálohou, platba hned po dokončení! Developeři, stavební firmy a stát jsou zlodě….!

  3. Jojo, pan Passer, miliardář, co věří v Boha. Pane Passere, zahušťujte si infrastrukturu a bytovou zástavbu kolem svého jistě velkého domu a pozemku. Nás obyčejnější lidi nechte prosím žít. Také chceme, alespoň z okna bytu, vidět Slunce.
    A rozhodně nás nemusí být 15 mld. Na co? Aby byly větší zisky? Jak píše Martin nade mnou, ne všechno se dá měřit penězi. Kvalita života v přelidněné společnosti není velká. To je takový letitý korporátní blábol – neustálý růst. Na co pořád zvyšovat obraty, nafukovat firmy, proč? Proč nemohou firmy fungovat normálně, aby měly spokojené zaměstnance, kteří by měli i osobní život, a vykazovat ustálené zisky?
    A to jako vážně, že 4 miliony lidí z východu? No to nás jistě obohatí. A víte proč? Mně je jedno, jak kdo vypadá, domů se mi necpe. Ale zrovna Ukrajinci a další nás rádi fakt nemají, spíš námi opovrhují. A takového souseda já fakt nechci. Je jich plná Praha, viděla už jsem leccos. Osobně uvítám, až se po skončení války všichni vrátí domů.

  4. Původce drtivé většiny problémů nejen naší země je kapitalistická nenažranost hrstky lidí z elitní vrstvy s nosem nahoře, do které patří tento pán. Jak řekla matka Tereza, není problém nasytit chudé, problém je nasytit bohaté.

    • spíš bych budoval pracovní tábory pro pár miliardářů než stát pro 5 milionů Ukrajinců 🍐

  5. Pro pana Passera Izajasovo proroctví říká , že lidé budou stavět domy a budou bydlet v nich a ne aby bydlel někdo jiný , budou sázet vinice a jist jejich ovoce. Kolik dělníků na stavbách si muže dovolit koupit byt, který stavěli, při cenách a mzdách .

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Ekonomika

Dojde na omezení dodávek tepla českým domácnostem?

Ministr průmyslu a obchodu Jozef Síkela včera poměrně překvapivě varoval, že při vývoji energetické situace dle pesimistického scénáře může dojít na omezení dodávek tepla domácnostem. Přitom dosud z vrcholných míst …

Zemědělci mají dobrý rok, pečivo ale nezlevní

Zemědělci z různých koutů republiky se letos shodují: Sklizně běží rychleji, skončí dříve než loni. S tím, jak léto postupuje, jsou přitom stále více a více optimističtí ve svém odhadu úrovně letošní celkové …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB