Stovky milionů korun dluží obyvatelé družstevních a soukromých bytů za společné poplatky v činžácích. Nejde jen o lokality bezprizorních. I v pěkných čtvrtích se téměř v každém bytovém domě najde nějaký neplatič domovních plateb, na kterého doplácejí sousedé. Dvě třetiny pohledávek jsou nevymahatelné. Neplatiče lze v krajním případě takříkajíc vyštípat. U družstevních bytů je to jednoduší, u soukromých na roky, říká v rozhovoru pro FAEI.cz advokát Marek Novotný z České společnosti pro rozvoj bydlení.
Ví se, kolik neplatiči v družstevních domech a společenství vlastníků jednotek (SVJ) celkem dluží svým sousedům?
Souhrnné statistiky nejsou, odhaduji to na dvě, možná až tři stovky milionů korun.
Může SVJ dluh svému sousedovi, který je třeba v tíživé životní situaci, odpustit?
Muselo by to ale schválit shromáždění společenství. Statutární orgán sám o sobě k tomu oprávněn není. Na další spoluvlastníky taková pohledávka velmi dopadá. Znám případy, kdy museli za dlužníka z fondu domu uhradit desítky až statisíce korun, jinak by jim byly odpojeny služby.
Obávám se, že zatím výjimečný případ insolvence SVJ projednávaný u krajského soudu v Plzni, nemusí být časem až tak ojedinělý. Kdyby člen SVJ nebyl schopen zaplatit svůj podíl na společných dluzích, mohl by v krajním případě i přijít o svůj byt. Zatím jsem ale o takovém případu neslyšel.
Existují zřejmě desítky úpadků SVJ, ale zatím, pokud je mi známo, jde výhradně o sociálně vyloučené lokality. Pak je otázka, zda vůbec byty v těchto místech někdo koupí, byť jsou za symbolickou cenu. I v běžných lokalitách ale neplatiči v domech působí potíže, přestože to, pokud vím, nesměřuje k úpadku.
Jakou roli hrají při vymáhání dlužných poplatků v domě emoce?
Emoce v tom hrají spíš negativní roli. Nevymáhá se včas a důsledně. Potíž je v tom, že jako předseda SVJ musíte třeba žalovat svého bezprostředního souseda, který bydlí hned vedle vás. A ono se mu to třeba také vůbec nelíbí a také vám to může dát citelně najevo.
Třeba propíchané pneumatiky?
Třeba. Člověk aby se pak třeba bál jít domů. Situace je složitá. Proto je lepší mít na správu domu externí firmu, která pohledávky identifikuje. A pak je na SVJ, aby si najalo právníka. Na druhou stranu nechat plavat pohledávky za sousedem nelze, protože povinností řádného hospodáře je pohledávky vymáhat. A pokud by tak vedení společenství nečinilo, jeho členové by mohli nárokovat, aby to předseda, respektive členové statutárního orgánu, uhradili ze svého.
Lze chronického neplatiče poplatků v konečném řešení až o byt připravit?
Ano, a v bytovém družstvu je to snazší, než u soukromých bytů. Bytovému družstvu byty patří, SVJ dům pouze spravuje.
V bytovém družstvu nevlastníte byt, ale členský podíl družstva, vyjádřený daným bytem. Když družstevník neplatí, je to důvod pro jeho vyloučení z družstva, přestane tím mít právo užívat byt. V praxi se to běžně využívá.
Takže to, že někdo lidově řečeno „projede“ kvůli neplacení pár tisíc ročně do společných úhrad družstevní byt, třeba po rodičích, je běžná věc?
Spíš desítek tisíc, ale jinak je to běžná věc. Probíhá to tak, že družstevníka – neplatiče bytové družstvo vyloučí, ale je mu povinno vyplatit vypořádací podíl, jehož výpočet je ovšem kapitola sama pro sebe.
Lze z bytu vyštípat jeho vlastníka, když je neplatič poplatků, vaří v bytě drogy, poškozuje dům?
Lze, ale je to složité. Málokdo o tom také ví. Podle paragrafu 1184 občanského zákoníku můžete vlastníkovi nuceně prodat jeho byt, pokud neplní své povinnosti, i ty nefinanční. V praxi se nevyužívá. Musíte totiž postupně vést dva soudní spory a to je u nás na roky. Na jaře se zvažovalo, že ustanovení bude zjednodušeno, aby bylo možné velmi problematické lidi z jejich bytů dostat rychleji. Zatím se to ale nestalo.
Ve Sněmovně se projednává zákon, který by pohledávky SVJ dostal na obdobnou úroveň pořadí, jako mají banky. Čili společenství by na bytě uplatnilo zástavní právo, pro případ, že vlastník bytu přestane hradit společné poplatky. Dočkají se slušní lidé vůbec nějaké větší opory v zákoně vůči neplatičům společných poplatků v domě?
V jednom z novelizačních návrhů občanského zákoníku, který se nyní projednává ve Sněmovně, se navrhuje určitá přednost pro pohledávky SVJ. Otázka je, v jakém bude nakonec rozsahu.
Když budu kupovat byt, hrozí mi, že se o dluzích předchozího vlastníka vůči domu dozvím, až když podepíši kupní smlouvu a zaplatím kupní cenu?
To by se vám stát nemělo. Dosavadní vlastník by vám totiž ještě před podpisem kupní smlouvy měl doložit od SVJ potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství.
Co když prodávající potvrzení o tom, že domu nic nedluží, prostě zfalšuje? Mohu si to ověřit přímo u SVJ?
Společenství by vám ale z hlediska práva takovou informaci správně nemělo jen tak sdělit. Lze to vyřešit tak, že prodávající vás, kupujícího, může zmocnit k tomu, aby vám SVJ potvrzení o bezdlužnosti dosavadního vlastníka poskytlo, anebo upřesnilo výši závazků po splatnosti. Pohlídat by to měl právník kupujícího, který by měl včas upozornit na to, že byt je vhodné koupit, až prodávající doloží bezdlužnost vůči SVJ.
Vy ale byt můžete vědomě koupit i s dluhy vůči domu, ale měl byste se dohodnout s prodávajícím, že tyto pohledávky zaplatíte při koupi přímo společenství. Na to je vhodné uzavřít trojstrannou dohodu, že v okamžiku, kdy byt koupíte, zároveň na účet SVJ pošlete částku, kterou mu prodávající dluží.
Pozor na to, není až tak výjimečné, že předchozí vlastník má vůči SVJ i více než dvěstětisícový dluh. Něco podobného jsem zažil na vlastní kůži. V domě v Praze, kde bydlím, jsme za jednu neplatičku zaplatili dohromady přes sto tisíc.
A to nebydlíte ve vyloučené lokalitě.
Ne, nebo tedy alespoň doufám.
