Developeři se pak kromě nižší poptávky musí potýkat ještě s nepřiměřeně drahými stavebními dodávkami a velmi vysokou sazbou úroků u komerčních úvěrů. To vede k odkládání většiny připravovaných projektů a stavebnictví se postupně propadá do stále hlubší krize.
Nutným předpokladem pro výraznější rozběh výstavby a prodejů nových bytů je snížení základní úrokové sazby ze strany České národní banky (ČNB) a také zlevnění neodůvodněně vysokých cen stavebních dodavatelů.
Poptávka po nových bytech se v druhé polovině loňského roku výrazně propadla. Trh zmrazilo zejména rychlé zvyšování úrokových sazeb, které vyústilo v nejdražší hypotéky i komerční úvěry za posledních 15 let.
U hypoték se úrokové sazby již déle než rok pohybují na úrovni okolo šesti procent ročně, tedy třikrát výše, než bývalo ještě nedávno běžné. Kvůli tomu velká část hypotéční klientely své nákupní rozhodnutí odložila na dobu, kdy budou sazby opět výhodnější. V běžných dobách přitom hypotékaři tvořili více než polovinu všech kupujících.
Podobně rychle jako hypotéky zdražily i komerční úvěry. Ty se nyní pohybují okolo 8,5 procenta ročně, zatímco ještě nedávno se pohybovaly i pod úrovní dvou procent. K poklesu poptávky a výrazně dražšímu financování se pak přidaly ještě neudržitelně se zvyšující ceny stavebních dodávek.
Důvodem je vyhrocená a nepředvídatelná situace na trhu, kdy ceny některých materiálů rostly i o desítky procent měsíčně. Kvůli kombinaci těchto faktorů většina investorů odložila řadu připravovaných projektů, protože jejich ekonomika přestala vycházet tak, aby se výstavba vyplatila.
V letošním roce již poptávka výrazně ožila. Počet prodaných bytů roste již tři čtvrtletí v řadě. V tom posledním se v Praze prodalo 1 050 nových bytů, což je téměř dvakrát tolik (+91 %) než ve stejném období loňského roku.
Developeři ale pro podporu prodejů musí pracovat s mnoha nákladnými klientskými bonusy a pomocí s financováním, včetně například dotování hypotéčních splátek klientům. A i přes vysoký nárůst prodeje stále zdaleka nedosahují hodnot, které byly běžné ještě počátkem loňského roku.
Velmi pozitivním trendem je postupný návrat odložené poptávky. Už od začátku roku pozorujeme výrazný růst počtu prodaných bytů. Výraznější růst prodejů ale přinese až podstatnější pokles úrokových sazeb hypoték. Teprve tehdy se na trh ve velkém vrátí odložená poptávka.
Při snižování úrokové sazby hypoték bude docházet k postupnému vyrovnávání výše splátky hypotéky a měsíčního nájmu a lidé tak budou z nájmu opět přecházet k vlastnickému bydlení. Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni tři procent ročně.
To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného. V ten moment opět výrazně převáží preference bydlet ve vlastním, protože zdravý selský rozum říká, že po letech je lepší mít splacený vlastní byt, než mít jen krabici plnou účtů za platby nájmu.
Autor je zakladatel a šéf společnosti Central Group
(Redakčně upraveno)
