Ceny nájmů bytů podle našich dat přesahují od léta 2024 v republikovém průměru růst 300 korun za metr čtvereční. Zvýšení ceny nájmů se týká všech typů bytů, ale nejvýraznější růst zaznamenaly nájmy bytů menších dispozic. Predikce trhu jsou takové, že tento trend bude v budoucnu pokračovat.
Celková inflace se počítá na bázi typického spotřebního koše, který zahrnuje širokou škálu zboží a služeb. V rámci segmentu bydlení však ceny stále rostou. Naše data ukazují v meziročním srovnání cen nájemního bydlení nárůst ve velkých městech mezi jedním až 13 procenty. I přes tento nárůst je nájemní bydlení stále finančně dostupnější než vlastnictví nemovitosti na hypotéku.
Kromě inflace má na zdražování nájemního bydlení vliv také nedostatek bytů, zdražování energií a služeb. Růst cen nájmů tedy překonává samotnou inflaci. Pro majitele bytů však zvyšování cen v ekonomice snižuje jejich čistou současnou hodnotu příjmu z pronájmu. Nejsnazší cestou ochrany je pro ně tzv. inflační doložka, která umožňuje navyšovat nájemné právě v souladu s mírou inflace.
Záleží však na majiteli, jestli ji do smlouvy začlení či nikoliv. Inflační doložka v nájemní smlouvě může pro některé zájemce o byt na první pohled působit jako něco negativního. Zájemci by si však měli uvědomit, že inflační doložka je transparentním prvkem smluvního vztahu s majitelem. Obě strany vědí, co se bude v budoucnu dít.
- Datum zvyšování ceny: K navýšení nájemného může dojít pouze ke stanovenému datu. Datum si obě strany stanoví po vzájemné dohodě, typicky to bývá den výročí smlouvy nebo například 1. ledna. Pokud se ale rozhodnete pro jiné datum a druhá strana bude souhlasit, pak je to v pořádku.
- Proces zvyšování ceny: Procesem je myšlen způsob, jakým se bude nájemné navyšovat. Zda automaticky v dané datum, nebo majitel bytu musí nájemce o změně informovat (např. písemně, pozn. aut.), až poté vejde v platnost.
- Směrodatný inflační ukazatel: Míru navýšení si majitel ani nájemce nestanovují sami. Vždy musí být podložena inflačním ukazatelem. A jelikož jich existuje více, musí být v inflační doložce jasně dáno, který ukazatel bude pro danou smlouvu určující. Nejčastěji se používá index spotřebitelských cen od Českého statistického úřadu nebo od Eurostatu.
Ne všichni musí vědět, že zákonný limit navýšení nájemného maximálně o 20 procent za poslední tři roky se inflační doložky netýká. V jistých případech může navýšení tedy přesáhnout 20 procent. Proto je vždy důležité důkladně číst smlouvu a domluvit se na jasných pravidlech zvyšování ceny. Konkrétní situace navýšení přesahujícího 20 procent mohou být následující:
Pokud ve smlouvě figuruje inflační doložka, která se odkazuje na vyšší míru inflace podle indexu spotřebitelských cen. Pokud nájemné nebylo zvyšováno několik let a aktuální přizpůsobení zahrnuje i inflační nárůst za delší období. Když pronajímatel navýší nájem v kombinaci s jinými ustanoveními smlouvy, například úpravou za energie nebo údržbu.
Inflační doložka, která sleduje míru obecné inflace, nemusí být pro pronajímatele úplnou garancí zachování stejné úrovně čistého příjmu z nájmu v dlouhodobějším horizontu. Například v současné době rostou nájmy totiž rychlostí, která překonává míru obecné inflace. Někteří majitelé tak mohou místo inflačních doložek preferovat zvyšování nájmu fixním procentem ročně, případně chtít uzavírat smlouvu opakovaně na dobu určitou.
Autor je CEO společnosti UlovDomov.cz
(Redakčně upraveno)
