Propočet vychází z koncové ceny 62 tisíc korun za metr čtvereční, za kterou se podle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) v roce 2025 dá vyprojektovat, realizovat a prodat či pronajmout standardní bytový dům, a to včetně 15procentního zisku pro všechny účastníky výstavby.
Pro kalkulaci není rozhodující, zda půjde o obecní byty k prodeji či pronájmu, anebo družstevní výstavbu. Náklady jsou konstantní. Rozhodující je vlastnictví rozvojového pozemku a dostupnost potřebné infrastruktury. Klíčem k dostupnému bydlení je spíše finanční model měst a obcí, správa budoucích nemovitostí a zapojení autorizovaných osob schopných ověřené rozpočty i kvalitu garantovat.
Dostupné bydlení není synonymem pro sociální bydlení ani pro komerční trh s byty na luxusních adresách. Proto nejsou pro jeho zajištění největším problémem peníze, ale chybějící systém. Je třeba vytvořit legislativní podmínky, najít vhodné pozemky a vytvořit vhodné postupy.
Dotační tituly by proto měly být určené hlavně na přípravu projektů dostupného bydlení nebo na sociální bydlení, které může být jeho dílčí součástí. Další formy s osobním vlastnictvím nebo družstevním podílem se obracejí ke střední třídě.
Ta je schopná kvalitní bydlení v námi doložené nákladové rovině ufinancovat sama. Samospráva pak může z tržeb bytů určených k prodeji, a to včetně průběžného splácení družstevní výstavby, refinancovat další rozvoj dostupného bydlení.
Vhodnou formou by mohla být družstevní výstavba, kdy města a obce by měly být součástí těchto právnických osob – ideálně jako zakladatelé družstva a vlastníci pozemků. Podle jejich vkladu by obcím pak připadla odpovídající část takto vzniklých družstevních bytů, které by pronajímaly podle svých aktuálních potřeb a nebyly by zatěžovány správou a provozem těchto nemovitostí.
Jak upozorňuje Svaz českých a moravských bytových družstev, je nezbytné legislativně narovnat pro družstva podmínky na úroveň nájemního nebo vlastnického bydlení. Obecně jde o narovnání podmínek družstev se společenstvími vlastníků jednotek či jinými formami vlastnictví; posílení postavení družstva vůči dlužníkům v rámci insolvenčního zákona, umožnění profesionální správy bytového fondu apod.
Inženýrská komora pro obce a města připravila základní manuál, jak při přípravě a realizaci dostupného bydlení postupovat. Identifikuje základní rizika a hrozby, které však samosprávám pomohou překlenout autorizované osoby – díky své kvalifikaci, zkušenostem a mimo jiné i pojištění profesní odpovědnosti.
Klíčovým krokem je vyhledat pozemky vhodné pro bytovou výstavbu z hlediska kapacity a napojení na veřejnou infrastrukturu. Doprava, sítě, ale i občanské vybavení jsou nezbytné pro fungování obytného prostředí.
Může jít i o starší budovy nebo brownfieldy. Takové nemovitosti a parcely by si obce měly podržet ve vlastnictví a využít. Jde o zásadní aktivum, které je pro realizaci dostupného bydlení rozhodující. A jedině obce či družstva je dokážou za udržitelné ceny nebo nájemné zpřístupnit mladým rodinám, seniorům nebo zástupcům potřebných profesí.
V českém diskursu splývají oblasti (zcela legitimního) komerčního trhu s byty prostřednictvím developerské výstavby a právě oblast dostupného bydlení. Zapojené subjekty mají přitom zcela rozdílná východiska a cíle: V prvém případě je to pochopitelná maximalizace zisku, ve druhém zajištění bydlení jako veřejné služby. To vysvětluje rozdíly v cenách v rámci nové developerské výstavby a např. družstevní výstavby.
Zásah státu, v tomto případě zákonodárců, je nezbytný už proto, že otázka dostupného bydlení se často směšuje právě se segmentem komerčního trhu s (často investičními) byty. V první řadě je třeba zrovnoprávnit družstevní bytovou výstavbu s privátním sektorem a uvědomit si, že nájemní bydlení provozované samosprávami není všelékem.
Bytová družstva mají tradici a desetileté zkušenosti s výstavbou i spravováním nemovitostí. Samosprávy naopak většinou neumějí bytový fond udržovat. I proto se aktivní zapojení obcí do družstevní výstavby jeví jako vhodné řešení.
Na nedoceněné postavení bytových družstev v oblasti dostupného bydlení upozorňuje ČKAIT opakovaně. Obce, které by se měly stát zakladateli družstev, odrazuje množství byrokratických překážek, neflexibilní a neefektivní vymáhací řízení v případě neplatičů nebo zastarale nastavené vnitřní předpisy družstev.
Aby se bytová družstva stala klíčovou součástí řešení krize dostupného bydlení, je nutné zákonně vyřešit také samotné postavení měst a obcí při zakládaní družstev. Zástupci svazu bytových družstev často narážejí na to, že stimuly v podobě poskytnutí pozemků, finanční nebo úvěrové podpory ze strany státu, jeho organizací nebo samospráv je nepřípustná veřejná podpora.
Tento rigidní způsob je vlastní pouze Česku. Například ve Francii je interpretace i praxe zcela odlišná. A používají jednoduchý pádný argument: Veřejná podpora v případě dostupného, úsporného a odpovědného bydlení není byznys, ale veřejná služba. Nebo se snad v České republice obáváme toho, že podpora neziskových družstev je konkurencí developerských projektů?
Vedle propočtů, za jakou cenu lze bytovou výstavbu zrealizovat a jak tyto nákladové ceny porovnat s nabídkou trhu, připravila ČKAIT pro města a obce další pravidla směřující k realizaci dostupného bydlení. Jejich úspěšné naplnění a překonání řady rizik obnáší zapojení autorizovaných osob, hlavně stavebních inženýrů/inženýrek, do všech fázi přípravy, výstavby i provozu.
Právě angažmá odborných výkonných poradců i na pozici projektových manažerů může výstavbu urychlit při dosažení kvality i koncových cen pro potřebné skupiny obyvatel – mladé rodiny, seniory nebo zástupce potřebných profesí.
Martin Hanák je ředitel metodického odboru SČMBD
Jindra Novotná je členka představenstva ČKAIT
Robert Špalek je předseda ČKAIT
Renata Zdařilová je členka představenstva ČKAIT
(Redakčně upraveno)
