Pozvolný pokles úrokových sazeb přilákal zpět na trh zájemce o vlastní bydlení i investiční byty. Kupující si stále více uvědomovali, že ceny nemovitostí již neklesnou, ale naopak budou pozvolna růst. Inflace navíc zvýšila náklady na stavební práce a materiály, což jen posílilo obavy, že dostupnější bydlení není na dohled.
Klesající úrokové sazby v kombinaci s pozvolným růstem cen nemovitostí přivedly zpět na trh kupující, kteří chtějí financovat bydlení hypotékou. Zatímco rok 2023 se zapsal mezi méně úspěšná období na hypotečním a realitním trhu, kdy převažovali kupující s připravenou hotovostí, rok 2024 přinesl zlom. Lidé opět vidí v hypotéce možnost, jak financovat vlastní bydlení.
Velký objem počtu uzavřených hypoték
I když jsou zatím k dispozici data pouze za prvních deset měsíců roku 2024, už nyní je zřejmé, že objem nově uzavřených hypoték překoná výsledky z let 2023 a 2022. Podle statistik České bankovní asociace (ČBA) si Češi od ledna do října sjednali nové hypotéky za téměř 187 miliard korun. Po započítání refinancovaných hypoték přesáhl celkový objem poskytnutých úvěrů 225 miliard korun.
Ve srovnání s předchozími lety byl zájem o hypotéky v roce 2024 výrazně vyšší. Aktuální poptávku lze srovnat s roky 2014 a 2015, avšak stále nedosahuje úrovně rekordního roku 2021. Přestože jsou současné sazby relativně vysoké, zájem je stále značný.
Mnoho lidí však vyčkává na lepší podmínky v roce 2025, kdy se očekává snížení sazeb. Další pokles úroků se letos už nepředpokládá, protože banky po nečekaném oživení trhu již dosáhly svých cílů. Vyčkávat na nižší sazby v kontextu nákupu či výstavby by se ale mohlo nakonec výrazně prodražit.
Co se stalo v roce 2024?
Na začátku roku došlo k dalšímu uvolnění podmínek pro získání hypotečního úvěru. Česká národní banka (ČNB) s účinností od 1. ledna 2024 zrušila závazný limit u druhého ze tří úvěrových ukazatelů – DTI (poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu – pozn. red.).
Závazný zůstal pro poskytovatele úvěrů na bydlení pouze ukazatel LTV, který omezuje maximální výši hypotéky ve vztahu k hodnotě zastavované nemovitosti. Pro žadatele do 36 let činí tento limit 90 procent, u starších žadatelů 80 procent. I přes zrušení závazných limitů ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték dodržovat určené horní hranice těchto ukazatelů.
Znevýhodnění předčasného splacení
Významnou změnu rovněž přinesla novela zákona o spotřebitelském úvěru, která znevýhodnila přechod k jiné bance před vypršením sjednané doby fixace. Při odchodu ke konkurenci si budou moci banky účtovat „poplatek“ ve výši 0,25 procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixačního období, maximálně však jedno procento.
Smluv sjednaných před 1. zářím 2024 se ovšem toto nové opatření dotkne až od začátku nové fixace. Novela upravující předčasné splacení hypoték vyvolala zvýšený zájem o hypotéky i refinancování, což vedlo k tomu, že nejsilnějším měsícem roku byl srpen. Naopak nejslabšími měsíci zůstaly tradičně leden a únor, kdy se trh ještě vzpamatovával z konce předchozího roku.
Realitní trh 2024
S rostoucí poptávkou po nemovitostech úzce souvisí i vývoj jejich cen. Zatímco ceny nových a starších bytů rostly, u rodinných domů došlo k mírnému poklesu. Průměrná cena nových bytů se v lednu 2024 pohybovala na úrovni 117,6 tisíce korun za metr čtvereční, zatímco v říjnu vzrostla na 126,1 tisíce korun.
U starších bytů se cena zvýšila z lednových 59,2 tisíce korun za metr čtvereční na říjnových 64 tisíc korun. Naopak průměrná cena rodinných domů klesla z 5,4 milionu korun v lednu na 5,3 milionu korun v říjnu. Stavební pozemky zůstávají dlouhodobě nedostatkovým artiklem, zejména v blízkosti velkých měst. Největší poptávka je po pozemcích v atraktivních lokalitách, což tlačí jejich ceny vzhůru.
Tradičně nejdražší zůstávají nemovitosti v Praze, kde ceny výrazně převyšují celorepublikový průměr. Tento trend potvrzuje pokračující zájem o bydlení v hlavním městě, a to i přes rostoucí ceny nových i starších bytů.
Co letos ovlivnilo ceny nemovitostí
K obratu na realitním trhu letos přispělo několik klíčových faktorů. Vývoj na trhu realit byl ovlivněn návratem zájemců, kteří financují nákup nemovitostí hypotékou, což zvýšilo konkurenci mezi kupujícími. Tento trend podpořil růst cen nemovitostí, zejména u nových a starších bytů.
Dalším důvodem růstu cen byly dražší stavební materiály a stále větší nedostatek kvalifikovaných dělníků, což zvýšilo náklady na výstavbu i rekonstrukce. Problémy se spuštěním digitalizace stavebního řízení navíc způsobily další zpoždění v přípravě nových projektů, což dále omezilo nabídku na trhu.
Celkově vývoj realitního trhu v roce 2024 ukazuje, že poptávka po nemovitostech zůstává silná, a to i přes překážky spojené s rostoucími náklady na výstavbu. Tento tlak na nabídku i poptávku vytváří podmínky pro pokračující růst cen nemovitostí.
Vývoj trhu pojištění letos odrážel rostoucí ceny v ekonomice, které zvýšily hodnotu majetku. Mnozí majitelé proto aktualizovali své pojistné smlouvy, aby podmínky odpovídaly současné hodnotě jejich nemovitostí a domácností. Tento krok pomohl předejít podpojištění a zajistil, že v případě škody bude pojistné plnění dostatečné na pokrytí všech nákladů.
Autor je CEO fin-tech start-upu hyponamíru.cz
(Redakčně upraveno)
