Vždy je třeba se přesvědčit o faktickém a právním stavu věci. Přístupové cesty musejí být před prodejem nemovitosti dokončeny, zkolaudovány a nejlépe převedeny do majetku obce. Málokdo totiž vlastní křídla, aby se ke svému obydlí dostal jinak, než po pozemní komunikaci.
1. Trvalá a v terénu rozeznatelná dopravní cesta, určená k užívání blíže neurčeným počtem osob.
2. Slouží jako spojnice k ostatním nemovitostem nebo tyto nemovitosti spojuje s ostatními komunikacemi či slouží k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.
3. Je alespoň pro jednu ze zpřístupňovaných nemovitostí jedinou existující dopravní spojnicí. Vlastník cesty výslovně či mlčky souhlasí s tím, že jeho cestu užívá veřejnost. Takový souhlas váže i budoucí vlastníky cesty.
Ta se totiž někdy může dostat do soukromých rukou a majitel novostavby si pak musí cestu zakoupit, i když předpokládal, že v ceně domu už je i přístup k němu. Nebo soused nečekaně přehradí komunikaci přes svůj pozemek závorou. Je to každopádně komplikace a většinou na řadu let.
Přístupové cesty řeší zákon
Přístupovými cestami se zabývá zákon o pozemních komunikacích. Ten je dělí na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace, přičemž zajímavé jsou z hlediska toho, kdo je smí užívat, především ty poslední. Veřejně přístupná účelová komunikace totiž umožňuje přesun i přes cizí pozemek.
Podle zákona jakákoli účelová komunikace slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby jejich vlastníků nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.
Bez smlouvy či povolení
Jak se však účelová komunikace stane veřejně přístupnou? Není k tomu třeba žádná smlouva ani povolení, ale pouze naplnění definičních znaků. A silniční správní úřad (v obci s rozšířenou působností, pozn. aut.) jen konstatuje, zda tyto znaky byly naplněny, nebo ne. Účelové komunikace mohou být i neveřejně přístupné, příkladem je soukromé parkoviště.
Veřejně přístupné komunikace spojují nemovitosti navzájem, nebo s ostatními pozemními komunikace, případně slouží k obhospodaření hospodářských pozemků. Musí to být jasně identifikovatelná cesta, která je v terénu znatelná a relativně trvalá.
Nemusí být zpevněná, stačí vyjeté koleje. Musí existovat reálná možnost, aby ji využíval blíže neurčený okruh lidí – nelze tedy její uživatele selektovat, a to ani mechanickou překážkou či věcným břemenem.
Vlastník souhlasí i mlčky
Vlastník pozemku, přes který tato cesta vede, musí s užíváním cesty neomezeným počtem lidí souhlasit. Za souhlas se však považuje i mlčení, zatímco nesouhlas je nutné vyjádřit aktivním jednáním. Jednou (i mlčky) udělený souhlas nemůže být v budoucnu odvolán, ale přechází i na další majitele pozemku, přičemž nerozhoduje, zda nový vlastník o této povinnosti věděl.
A přístup k nemovitosti musí být nezbytný a ničím nenahraditelný. Pokud lze přístup k nemovitosti zajistit jinou trasou, byť delší či horší, musí alternativa dostat přednost. Tato náhradní varianta obvykle znamená, že veřejně přístupná účelová komunikace ztratí jeden z nezbytných rysů a zanikne.
Stačí si vyjet u souseda koleje?
Není podstatné, zda je cesta přes louku v soukromém vlastnictví zapsána v katastru jako komunikace. V podstatě stačí, aby se vlastníci aktivně nebránili tomu, že si sousedé přes jejich pozemek vyjezdili koleje a prokázali, že jinudy se ke své nemovitosti nedostanou.
Cesta přes soukromý pozemek se kromě práva veřejného, kdy ji může využívat neomezený okruh lidí, může dotýkat i práva soukromého, které se týká jedince, či určené skupiny osob. Mívá podobu věcného břemene zapsaného v katastru, které nařídí soud a na jehož základě musí majitel cestu přes svůj pozemek umožnit.
Nezbytnou cestu povoluje soud
Za zřízení tzv. nezbytné cesty však majitel pozemku vždy dostane náhradu, o jejíž výši rozhodne soud. Ten posuzuje především míru omezení vlastníka pozemku, přes nějž cesta povede.
Není však samozřejmostí, že by soud nezbytnou cestu povolil pokaždé, když se majitel nemovitosti či pozemku dostane ke svému majetku pouze přes sousedův pozemek.
Nestane se tak např. v případě, kdy by zřízení cesty způsobilo majiteli větší škodu, než je výhoda vzniklá jejím vybudováním (výrazně by se snížila hodnota pozemku nebo možnost jeho užívání, narušilo se soukromí majitele).
Zřízení nezbytné cesty se nemůže domáhat ani ten, kdo si nedostatek přístupu ke své nemovitosti způsobil úmyslně či hrubou nedbalostí. Obdobně si nelze vysoudit přístup ke stavbě „černé“ nebo užívané před kolaudací.
Chtěl bych vidět člověka, co si takový dům koupil! Zapsat ho do Guinesovy knihy rekordů. Jistě byl „drahý“, ale to mu jaksi nepřišlo divné
Jsou i takovį co vědomě koupi budovu v dražbě s umyslem donutit vlastniky k prodeji dalších pozemků pro přístup.