Nad skrytými vadami vaší nemovitosti plakat nemusíte

Poradna
Dnes se prý prodá jakákoli barabizna. I tak lze charakterizovat současný zájem o koupi venkovského domu, chalupy, chaty či chatrče, takže ceny šplhají a kupující nad stavem vysněného objektu často přimhouří oko, protože za plotem už vykukuje další zájemce. Probíhající boom však může pro mnohé znamenat velké zklamání, když celoživotní úspory vloží do koupě stavení, které se brzy ukáže jako obyvatelné jen za cenu rozsáhlých oprav.
Za tzv. skryté vady se považují takové, které existovaly již v době převzetí nemovitosti, ale nebyly v té době zjevné a vyšly najevo až později. Ilustrační foto: Pixabay.com

Má zkrátka skryté vady, které na první pohled nemusí rozeznat ani odborník, natožpak laik. Navíc koupěchtivý. Naštěstí občanský zákoník realitní nadšence chrání poměrně velkorysou pětiletou ochrannou lhůtou.

Je však třeba vědět, na co se tato ochrana vztahuje, jak ji využít a čím se liší od obvyklé záruční doby.

A že ji je možné, byť v kratší podobě, použít i na reklamaci skrytých vad ojetého vozu, který jste si pořídili, abyste se na tu novou chalupu vůbec dostali.

Co je skrytá vada

Co tedy jsou skryté vady? Považují se za ně takové, které existovaly již v době převzetí nemovitosti, ale nebyly v té době zjevné a vyšly najevo až později.

Nezáleží však na tom, jestli prodávající o skrytých vadách sám věděl, nebo ne. Důležité je, zda vada existovala už v době prodeje a neodpovídá staří a běžnému opotřebení nemovitosti. Pak jde o skrytou vadu.

Na oznámení skryté vady a uplatnění nároků vůči původnímu majiteli (v případě novostavby např. developerovi, pozn. aut.) má kupující u nemovitosti pět let, u pozemku dva roky. Podle občanského zákoníku může kupující požadovat odstranění vady nebo vrácení části až celé kupní ceny.

Od opravy po konec smlouvy

Kompenzace se liší podle toho, o jak závažnou skrytou vadu jde (§ 2106). Odstranitelné vady se řeší jejich nápravou či vrácením části kupní ceny, neodstranitelné až odstoupením od kupní smlouvy, pokud dojde k jejímu vážnému porušení.

Ke krajnímu řešení však dochází hlavně v případě, když prodávající neodstraní vadu včas, nebo ji odmítne odstranit. A naopak, než kupující uplatní právo na slevu z kupní ceny nebo odstoupí od smlouvy, může prodávající pouze vadu odstranit a tím by mělo být vše vyřízeno.

PSALI JSME:
Chystáte se prodat nemovitost? Pozor, ať vám právní vady nesníží její cenu

Obecné formulace nestačí

Skryté vady může kupující oznámit i po pětileté lhůtě, když ale prodávající podá námitku kvůli prodlení, tak soud požadavky kupujícího odmítne. Na tuto námitku však prodávající ztrácí právo, když je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.

Prodávající sice může argumentovat, že kupujícího se všemi závadami seznámil, dokonce může tuto skutečnost začlenit do kupní smlouvy, ale pro posuzování dalších nároků bude záležet na formulaci tohoto sdělení. Aby se prodávající z odpovědnosti za skryté vady vyvázal, zdaleka nestačí obecné tvrzení, že se kupující seznámil se stavem objektu a nebude požadovat žádné kompenzace.

Pouze písemný souhlas

Jedinou možností, jak se odpovědnosti za skryté vady zcela zbavit, je písemný souhlas kupujícího. Zákon totiž umožňuje, aby kupující písemně deklaroval, že přijímá odpovědnost i za skryté vady. Děje se to však především v případech, že se prodává ruina předem určená k demolici nebo kompletní rekonstrukci.

PSALI JSME:
Lidé při koupi nemovitosti často opomíjejí riziko skrytých vad

Objevení skryté vady stávající majitel tomu původnímu musí ohlásit písemně a měl by to také věrohodně doložit (popisem, fotografiemi, technickou zprávou či znaleckým posudkem).  Musí totiž dokázat, že vada existovala už při prodeji nemovitosti, resp. má charakter skryté vady.

Pokud nový majitel nesouhlasí se způsobem opravy (nesmějí mu při ní vzniknout žádné náklady) či výší slevy z kupní ceny, případně chce odstoupit od smlouvy pro její vážné porušení, může se obrátit na soud. Ten však bude při stanovení kompenzace přihlížet mj. k opotřebení nemovitosti po prodeji, takže ani v případě odstoupení od smlouvy nelze očekávat navrácení celé kupní ceny.

Auto s kratšími lhůtami

Při koupi ojetého vozu jsou rizika obdobná, takže nároky za skryté vady je možné uplatňovat také v tomto případě, ale záleží na tom, od koho vůz kupujete. Při nákupu v autobazaru je doba na objevení skrytých vad maximálně dva roky a týká se závad, které se projevily do půl roku po prodeji.

PSALI JSME:
Koupím ojetinu bez dalších vydání. Sen bláhového motoristy

Projeví-li se totiž vada v šestiměsíční lhůtě, podle zákona byl vůz poruchový už při převzetí a za kompenzaci ručí prodávající. Pokud se závada ukáže později než po půl roce od prodeje, zůstává důkazní břemeno na kupci.

Při koupi vozu od soukromníka je ochrana před skrytými vadami šestiměsíční a prokazování skrytých vad je vždy na kupujícím.

Do reklamace neopravovat

Prodávající neodpovídá za vady způsobené běžným používáním auta, ani za vady odpovídající stáří a opotřebení vozu v době prodeje. Skrytou vadou není jakákoli vada, která se na vozidle projeví v průběhu prvního půl roku od prodeje, ale taková, o které prodávající kupujícího neinformoval (stav vozu a popis závad je součástí předávacího protokolu) a ten ji běžným způsobem nemohl odhalit.

PSALI JSME:
Jak reklamovat vadnou nemovitost?

Po celou dobu reklamace musí vozidla zůstat ve stavu, v jakém se u něj závada projevila. Po opravě už není možné nárok uplatňovat.

Další ochranou záruka

Kromě ochrany před skrytými vadami je možné při koupi (především nových) nemovitostí či věcí domluvit s prodejcem záruční dobu, která se vztahuje i na závady, které teprve nastanou (§ 2113). V případě nové stavby jde o několikaletou lhůtu, během níž vám prodávající ručí, že nemovitost bude mít stejné vlastnosti, jako při její koupi. Při případné reklamaci tak nemusíte dokazovat, kdy přesně vada vznikla.

Ochrana před vadami se však týká pouze majitelů bytů v osobním vlastnictví, nikoli družstevních, kde jejich uživatelé nejsou majiteli nemovitosti, ale pouze podílníky v družstvu, a proto nemohou požadovat ochranu před skrytými vadami. V případě vad musejí postupovat jako nájemníci a objevené závady oznámit pronajímateli bytu.

PSALI JSME:
Koupili vymalovaný domek na hypotéku. Zplesnivěl tak, že i podlaha hřeje

Zavřít reklamu ×

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Právo

Málokteré peněženka na zemi je opuštěná

Našli jste na liduprázdné autobusové zastávce cizí naditou peněženku? Bez ohledu na vaši dosavadní pověst a bezúhonnost neříkejte, že vám alespoň nebleskla hlavou myšlenka, že by nebylo špatné si nalezené peníze …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB