Pronájem bytu nemusí končit ani odstěhováním nájemce

Poradna
Vzhledem ke stále dostupným hypotékám i rostoucím cenám bytů a nájmů se koupě druhého bytu stále zdá jako dobrá investice. Není však bez starostí, protože k úspěšné realizaci je nutné sehnat bezproblémového nájemce a podstoupit riziko, že cizí osoby používají váš majetek.
Byt nelze považovat za odevzdaný ani v případě, že si nájemce sice věci odstěhoval, ale současně žaluje oprávněnost výpovědi z nájmu bytu. Foto: Pixabay

A to už může být problém, ke kterému se přidává i nutná znalost legislativy, které v podobě nového občanského zákoníku (NOZ) přinesla do vztahu pronajímatele a nájemce několik změn, které se týkají ukončení nájmu. Obecně se za něj považuje tzv. odevzdání bytu, tedy konkrétní a srozumitelný krok nájemce (odevzdání klíčů, odstěhování se), nikoli jen formální kontrola a převzetí bytu pronajímatelem.

Výpověď s konkrétními důvody

NOZ, na rozdíl od předchozí legislativy, rozlišuje důvody výpovědi podle toho, zda pronajímatel nebo nájemce vypovídají nájem sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou.

V případě doby určité je nejčastějším důvodem změna okolností oproti době sjednání nájmu, takže po nájemci (oženil se, získal práci jinde) nelze rozumně požadovat, aby ve smluvním vztahu pokračoval.

U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou (obvykle tříměsíční, z důvodů uvedených v § 2288 NOZ) a bez výpovědní doby (porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem dle § 2291 NOZ).

Mezi důvody uvedené v § 2288 NOZ stojí za zmínku např., že byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství již bylo rozvedeno.

Případně pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného.

Někdy nečekané prodloužení

Nový občanský zákoník také zavedl institut prodloužení nájmu, který byl předchozí legislativou zapovězen.

Jde o to, že když nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej písemně (!) k opuštění bytu nevyzve, prodlužuje se nájem o dobu, na jakou byl sjednán v končící smlouvě. Nejdéle však o dva roky.

Naopak z nového občanského zákoníku již vypadlo, že zákonným důvodem k výpovědi nebude, má-li nájemce dva nebo více bytů. Také již není k výpovědi zapotřebí předchozí souhlas soudu a rovněž se striktně nepožaduje písemná forma výpovědi.

Opuštěním bytu se zabývá § 2292 obč. zák., kde je uvedena povinnost nájemce odevzdat byt po skončení nájmu, ať k tomu dojde jakýmkoli způsobem. Když však opustí nájemce byt bez výpovědi, nebo v průběhu výpovědní lhůty, má si pronajímatel „vybírat“, zda má byt obsazený, nebo jej může znovu pronajmout?

PSALI JSME:
Majitel domu má povinností nad hlavu

Stačí se neodstěhovat

Ve zmíněném paragrafu občanského zákoníku je uvedeno, že pokud nepředal nájemce pronajímateli klíče nebo jiným způsobem brání pronajímateli v přístupu do bytu a v jeho užívání (např. v bytě nadále zůstává, má v něm své věci), nedošlo k odevzdání bytu. Jinými slovy nájem neskončil.

V další větě je upřesněno, že „nepředal-li nájemce pronajímateli klíče nebo pronajímateli něco brání v přístupu do bytu a v jeho užívání, nájemce si však odstěhoval všechny své věci, v bytě nebydlí a podnikl další kroky, z nichž lze usuzovat, že považuje nájem za skončený“ (např. si zařídil službu poštovní dosílky, změnil trvalé bydliště apod.), má se byt za odevzdaný.

PSALI JSME:
Výhodná nabídka? Pozor na phishing na inzertních realitních serverech

Nájem bez nájemce?

A konečně tento paragraf obsahuje upřesnění, že byt nelze považovat za odevzdaný ani v případě, že si nájemce sice věci odstěhoval, ale současně žaluje oprávněnost výpovědi z nájmu bytu.

Neplatí tedy, že opuštěním bytu vždy zaniká nájem bytu. Je nutné přihlížet ke konkrétním okolnostem i chování obou stran. Ale nejlepší je se včas dohodnout.

Sdílet:

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Další z rubriky Právo

Ve stavebním právu chybí otevřené dveře

Ministerstvo pro místní rozvoj odeslalo do meziresortního připomínkového řízení věcný záměr nového stavebního zákona. Členové Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) oceňují dodržení harmonogramu tak, aby mohl nový …

Nenechte se oholit ani od domácího

„Majitel mi zase zvedl nájem o třetinu. To už se nedá utáhnout, budu se muset odstěhovat,“ postěžoval si zákazník u holiče. Oholit se však, v přeneseném slova smyslu, nechal už dříve právě od zmíněného majitele, …

Za odložené věci v čekárně se neručí? Omyl

Odložili jste si v čekárně u lékaře kabát na věšák a při odchodu jste zjistili, že vám jej někdo odcizil? Máte jednoznačně nárok na náhradu, i když vás sestra bude nejspíš vyhánět s poukazem na ceduli s nápisem, že …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …

Partneři Portálu

NOOL
Rolovat nahoru