Vlastnictví je základním právem chráněným Listinou základních práv a svobod. Do obydlí není možné vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. Ale co například policie, namítnete poučeni kriminálkami?
1. Nedotknutelnost obydlí může být porušena, pokud je to nezbytné pro ochranu života nebo zdraví osob, pro ochranu práv a svobod druhých anebo pro odvrácení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku.
2. Na základě občanského zákoníku však mohou po předchozím ohlášení vstoupit do vašeho bytu i správci domu, pokud kontrolují vámi prováděné stavební úpravy, nebo i stavební dělníci, když je to nezbytné při úpravách společných prostor domu.
3. Obdobné platí pro instalaci či kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Existuje zákonná výjimka, která zásahy do nedotknutelnosti obydlí dovoluje, pokud je to nezbytné pro ochranu života nebo zdraví osob, ochranu práv a svobod druhých anebo pro odvrácení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku. To je celkem pochopitelné. Málokdo však ví, že kromě těchto mimořádných událostí občanský zákoník umožňuje vstup do vašeho bytu i bez souhlasu majitele velkému okruhu lidí a bez dramatických okolností.
Vstoupit mohou sousedé i dělníci
V paragrafu 1183 občanského zákoníku se totiž uvádí, že „vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií“.
To znamená, že do svého bytu či společných prostor, i když jsou ve vašem výlučném užívání, musíte např. při rekonstrukci bytového domu (ale i při opravách ve vlastním bytě, pozn. aut.) po předchozím upozornění umožnit vstup pověřeným zástupcům společenství vlastníků jednotek (SVJ) či správcovské firmy, a dokonce pracovníkům firmy provádějící opravy či údržbu.
Záleží na okolnostech
Vlastníkovi bytové jednotky sice zákon zajišťuje výlučné dispoziční právo, to je však v omezeno v situacích, kdy by mohlo být majitelem zneužito na úkon jiných vlastníků bytů v domě.
Zmíněné omezení však neplatí při všech opravách, které v domě probíhají, ale záleží na okolnostech. Zákon rozlišuje stavební úpravy prováděné vlastníkem samotným (§ 1182 občanského zákoníku) a stavební úpravy prováděné z iniciativy shromáždění SVJ nebo z iniciativy spoluvlastníků (§1883).
Právo kontrolovat stavbu
Pokud si vlastník opravuje vlastní byt, může správce domu provést pouze kontrolu, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu (např. chodby, fasádu, střechu).
Vlastník je povinen o stavebních úpravách správce s předstihem informovat, a ten jej v případě nutnosti vyzve (stačí ústně), aby mu kontrolu umožnil. Kontrola se musí omezit pouze na ty části jednotky, kde stavební úpravy probíhají.
Kdy nemusíte vyhovět?
Podobně to probíhá u rekonstrukce domu, o níž bylo rozhodnuto v souladu se zákonem a stanovami spoluvlastníky či společenstvím vlastníků. Tentokrát se však právo vstupu do soukromé bytové jednotky týká nejen správce domu, ale i osob, které se na stavebních úpravách podílejí.
Toto právo se však vztahuje pouze na úpravy, o nichž rozhodlo SVJ a nelze je rozšiřovat na rekonstrukce týkající se pouze jednoho bytu. Například na nutnost vyvložkovat komín kvůli zavedení plynového topení v jednotce, jejíž majitel pak vyžaduje na majiteli půdního bytu přístup na střechu přes jeho byt, protože tak je úprava pro něj levnější.
Tam se vracíme k zásadě – můj byt, můj hrad, a vstup do bytu můžeme odepřít.
Nejen stavební úpravy
Naproti tomu povinnost umožnit vstup do vlastního bytu se netýká pouze stavebních úprav, ale i dalších činností při údržbě společných částí. Od vymalování po deratizaci, kdy je po předchozím upozornění nutné vstoupit i do bytových jednotek jednotlivých vlastníků či jimi výlučně využívaných prostorů.
Totéž platí pro instalaci či kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.
Soud má jasno
Snahu po upřesnění pravidel vstupu cizích osob do soukromých bytů vyvolalo nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu, které posvětilo rozhodnutí SVJ odstřihnout v domě od tepla a teplé vody neplatiče. Aby tento počin mohli technicky provést, museli se zástupci sdružení vlastníků fyzicky dostat do bytu neplatičů.
Nejvyšší soud také konstatoval, že může-li společenství vlastníků rozhodnout o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může také rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude, nebo je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří za jejich poskytování dluží úhradu.
Teprve čas ukáže, zda tento judikát skutečně usnadnil využívání oprávněných výjimek v nedotknutelnosti obydlí, kdy si pod zákonem zmíněnou ochranu práv a svobod druhých už můžeme představit také ochranu spolumajitelů bytového domu, kteří musí hradit náklady za energie i za neplatiče. Ti by tak ztratili dřívější ochranu, která jim dávala možnost žít na úkor sousedů.
A co exekutoři? Ti si vyhrazují pravo vniknout do domu se zámečníkem i bez přítomnosti majitele. To je v pořádku?