Aktuálně se úrokové sazby již pohybují na hodnotách přesahujících 3,5 procenta a zdá se, že další růst zdaleka není nereálný. Dne 25. 11. 2021 rozhodla bankovní rada ČNB o nastavení limitů úvěrových ukazatelů při poskytování hypotečních úvěrů. Poprvé tak využila své nové zákonné pravomoci regulovat trh hypotečními úvěry prostřednictvím ukazatelů LTV, DTI a DSTI.
Tyto poměrové ukazatele byly více než rok nastaveny poměrně benevolentně. Ukazatel LTV byl limitován na výši 90 procent a ukazatele DTI a DSTI nebyly regulovány vůbec. ČNB však dospěla k závěru, že úvěrové standardy byly až příliš uvolněny a trh by mohl hrozit přehřátím. Proto se rozhodla podmínky přitvrdit.
Aby situace byla ještě o něco méně přehledná, stanoví zákon odlišné podmínky pro žadatele o hypotéku mladší 36 let a pro ty, kteří tuto podmínku nesplňují (podmínky jsou trochu složitější; viz zákon o České národní bance v platném znění, pozn. aut.).
Nově stanovené limity (hodnota v závorce platí pro žadatele mladší 36 let):
LTV max. 80 % (90 %)
DTI max. 8,5 (9,5)
DSTI max. 45 % (50 %)
Podle zákona o ČNB mohou tyto limity vstoupit v účinnost až čtyři měsíce po jejich vyhlášení. To znamená, že tyto limity se stanou závaznými až od 1. dubna příštího roku. To vyvolává otázky, zda oznámení těchto omezení nebude krátkodobě mít opačný efekt, než regulátor zamýšlí.
Nedomnívám se, že by tato změna vedla k rozhodnutí vzít si hypotéku u klientů, kteří to neplánovali. Dovedu si ale reálně představit, že změna podmínek bude impulsem pro uspíšení některých rozhodnutí, která by padla tak jako tak později, případně pro zvýšení aktivity u již připravovaných obchodů.
Úrokové sazby
Během listopadu pokračovaly banky v nastoupeném trendu zvyšování úrokových sazeb. Zvyšování sazeb bylo poměrně výrazné. Pětileté úrokové sazby se zvýšily o více, než 0,5 procentního bodu. Takové zvýšení sazby u úvěru ve výši tří milionů korun se splatností 30 let sebou nese navýšení měsíční splátky o téměř tisíc korun. V časovém horizontu pěti let, což je doba nejběžnější fixace úrokové sazby, to znamená zvýšení nákladů na hypotéku o asi 84 tisíc korun.
Domnívám se, že takto výrazný růst sazeb prozatím končí. Co banky chtěly do sazeb promítnout, to již do sazeb promítly. Předpokládám tedy, že si vybereme krátký oddechový čas, který na konci roku dost možná opět naruší zasedání bankovní rady centrální, které proběhne 22. prosince.
Zdá se, že by ještě mohlo dojít k dalšímu zvýšení úrokových sazeb, přestože ne tak výraznému, jako tomu bylo na začátku listopadu. Pokud se tento předpoklad splní, dostanou se v lednu úrokové sazby na úroveň kolem 4,5 procenta.
Zvyšování sazeb bude mít částečný dopad do poptávky po hypotečních úvěrech. Část klientů s ohledem na zvýšené náklady od svých záměrů upustí. Část klientů díky vyšším splátkám nebude schopna dosáhnout bonitně na zamýšlenou (resp. potřebnou) výši úvěru.
Výrazné zvýšení sazeb může představovat problém pro klienty, kterým aktuálně bude končit pětileté fixace z přelomu let 2016-2017. Tito klienti mohli mít zcela reálně fixovány úrokové sazby na úrovni znatelně pod dvěma procenty, třeba i na úrovni 1,8 procenty.
Tito klienti aktuálně obdrží nabídky sazeb kolem 3,5 procenty a vyšší. To znamená de facto zdvojnásobení nákladů na úroky. Z toho je zjevné, že hypoteční úvěry se kvůli vyšším sazbám řádně prodraží a dá se očekávat, že se na trhu objeví klienti, kteří kvůli zvýšené splátce nebudou schopni náklady hypotéky dále nést.
Autor je místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance
(Redakčně upraveno)
