Nájem, nebo podnájem? Zdaleka to není totéž

Poradna
Nájem a podnájem. Zní to podobně, ale zdaleka to není totéž. Už jen proto, že se z původně přehledného vztahu mezi majitelem bytu (pronajímatelem) a nájemníkem (nájemcem) vznikem podnájmu stává trojúhelník. Vstupem podnájemce, jemuž byt nebo jeho část nájemce dál pronajímá, se mění práva, povinnosti i rizika všech zúčastněných stran. Pokud se stanete jednou z nich, je namístě se předem informovat.
Víte, jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem? Ilustrační foto: Depositphotos.com

V nájmu jste, pokud uzavřete smlouvu přímo s majitelem nemovitosti. V podnájmu budete, když tuto smlouvu, v jakékoli podobě, neuzavřete s majitelem, nýbrž s nájemcem. Tedy s osobou, která už v nájmu je. Pozor, může to přinášet problém např. u bytových družstev.

O podnájmu se sice můžete domluvit jen s nájemcem, tedy bez majitele, ale pouze za určitých okolností. Tou hlavní je, že nájemce byt trvale užívá. Pokud ne, je nutný souhlas majitele, ale tím je v případě družstevních bytů samotné družstvo, nikoli ten, kdo si byt koupil a má jej v mnoha ohledech za své vlastnictví. Ve skutečnosti je sám nájemcem, a pokud byt poskytne k užívání další osobě bez souhlasu družstva, může to vést nejen k neplatnosti smlouvy, ale dokonce k jeho vyloučení z družstva.

Finta od majitelů

Někdy se této konstrukce využívá také kvůli ochraně majitele bytu. Ten vezme do nájmu osobu blízkou v podstatě fiktivně, protože ta nemá v úmyslu byt užívat. Tato osoba pak uzavře podnájemní smlouvu na celý byt.

Pro majitele to má výhodu, že zatímco nájemníkovi nelze vypovědět smlouvu bez uvedení důvodu, a ještě je nutné počítat s výpovědní lhůtou, podnájem končí automaticky se skončením nájmu. Podnájemník tedy není občanským zákoníkem chráněn zdaleka tolik, jako nájemce.

Ukončení nájmu předčasně

Jaké jsou důvody, kdy může vlastník nemovitosti ukončit nájem ještě před skončením doby uvedené ve smlouvě? Týkají se vážného porušení smluvního vztahu, především neplacení nájemného déle než tři měsíce, vážného poškození nemovitosti, způsobení závažných obtíží majiteli či sousedům a neoprávněného užívání bytu, včetně komerčního využití (podnájmu) bez souhlasu majitele.

Mezi tyto důvody byla na jaře mimořádně přidána i skutečnost, kdy nájemníci několikaměsíční nájemné odložené kvůli pandemii nesplatí do konce roku. Mimochodem, obdobná ochrana jako nájemníků se v případě plateb mimořádně týká i podnájemníků, kteří si úhradu nákladů za bydlení (nikoli služeb) za březen až červenec mohou rovněž odložit.

PSALI JSME:
Vypadalo to na prázdniny, ale může to být past. Jak je to s odkladem nájmů?

Podnájemník je trochu chudák

Další rozdíly mezi nájmem a podnájmem? Vlastník nemovitosti nemůže nájemníkovi bránit, aby si na adrese najatého bytu zřídil trvalou adresu, podnájemník musí o totéž majitele požádat. Nájemní smlouva nesmí obsahovat např. zákaz domácích mazlíčků, podnikání nebo kouření, podnájemníkovi to samé musí majitel povolit.

Na druhou stranu se tato omezení týkají hlavně případů, kdy nájemník nemovitost neužívá a pro sjednání podnájmu potřebuje majitelův písemný souhlas. Pokud byt či dům skutečně trvale užívá, souhlas jednak nepotřebuje, a navíc se bude obtížně prokazovat, kdo v bytě kouří a zda je pobíhající kočka nájemce, či podnájemce.

Co je trvalé užívání?

Aby nájemce byt trvale užíval, a tedy mohl volně jeho část pronajímat, může jej opouštět pouze na přechodnou dobu například v souvislosti se služební cestou, dovolenou nebo pobytem v lázních, nikoli však natrvalo. Musí nemovitost fakticky užívat, nestačí si k užívání ponechat některou z místností, například na uskladnění svých věcí.

Bez souhlasu pronajímatele tedy nemůže nájemce nikdy dát do podnájmu celý byt a sám bydlet jinde. Nájemce žádá pronajímatele o souhlas s podnájmem písemně, ale když se pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, považuje se souhlas za daný. Neplatí to v případě, když je zákaz pronájmu obsažen už v nájemní smlouvě.

PSALI JSME:
Zaplatili jste si družstevní byt? Zdaleka není váš

Raději na papíře

Písemná smlouva sice pro sjednání podnájmu není nezbytným předpokladem, spoléhat se jen na ústní domluvu však nedoporučujeme. Už proto, že postavení podnájemníka není nijak silné a podnájem končí s nájmem, je užitečné nahlédnout do nájemní smlouvy mezi majitelem a nájemcem, který nemovitost dále pronajímá.

Od existence a obsahu platné nájemní smlouvy se totiž odvíjí to, zda nájemce má vůbec právo byt pronajímat, případně na jak dlouho. Pokud toto právo nemá, např. se nemůže prokázat uzavřenou platnou nájemní smlouvu nebo mu chybí souhlas majitele, hrozí podnájemníkovi okamžité vyklizení pronajatého bytu.

Vše přesně popsat

A druhým krokem jen nejlépe písemná smlouva o pronájmu, kde bude konkrétně uvedeno, co se pronajímá, jak je to možné využívat a za kolik, jak se podnájemník podílí na úhradě služeb a dalších poplatků a v jakých termínech, případně zda bude najímatel požadovat složení jistoty či obdobné finanční pojistky.

PSALI JSME:
Pozor na rozdíly v nájmu a podnájmu bydlení

Zákon však, na rozdíl od nájemní smlouvy, nepředepisuje žádné náležitosti, které by podnájemní smlouva měla obsahovat. Je to především o dohodě a vyjasnění si vzájemných povinností ještě před začátkem podnájmu.

Za vše ručí nájemce

Riziko je však také na straně nájemce, když splní všechny náležitosti a má „jen“ smůlu na podnájemníka, který neplní své finanční závazky nebo poškodí nemovitost. Vše jde na vrub nájemce, protože jen on má s majitelem podepsanou smlouvu. Mezi pronajímatelem a podnájemníkem totiž žádný smluvní vztah není a nemají vůči sobě žádné závazky.

Červencová novinka – pokuta

Podle novely občanského zákoníku, která bude platit od července, bude možné sjednat mezi pronajímatelem a nájemcem smluvní pokutu až do výše tří nájmů. Kdo nyní pokutu požaduje, má ji snad dokonce ve smlouvě, pak jde o opatření odporující zákonu. Dosud bylo možné vyžadovat tzv. jistotu, nově bude možné pojistky před nečekaným překvapením ze strany „hosta“ kombinovat, ale trojnásobek nájemného bude vždy stropem.

PSALI JSME:
Nájemce bytu může mít od července nově ve smlouvě pokutu

×
  1. Mezi nájemce a podnájemcem je ještě jeden, zásadní rozdíl – pokud podnájemce podnajímá celý byt (se souhlasem majitele-často bytového družstva) nemá nárok na příspěvek na bydlení. Přitom zájemci o bydlení obvykle nemají možnost si vybrat, zda chtějí bydlet u majitele v nájmu, nebo u nájemce (člena družstva) v podnájmu, ale řeší, jestli je byt k dispozici za úhradu kterou si mohou dovolit. Úřady práce ale všechny žádosti o příspěvek na bydlení na podnájem šmahem zamítají, případně neuznávají úhradu podnájemného do nákladů na bydlení ! Přitom by stačilo si přečíst doloženou smlouvu, případně místní šetřením zjistit, zda byt užívá podnájemce sám nebo společně s nájemcem. Stejně teď budou od července z ÚP chodit kontrolovat, kdo v bytech bydlí!

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Bydlení

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB

Zlato podle ČNB není pro „moderní centrální banky“. Přesto ho nakoupila 1213 kilogramů

Analýza
Podle mluvčí ČNB Markéty Fišerové „podíl zlata na celkových devizových rezervách ČNB zůstane i nadále nízký, protože ČNB tuto komoditu dlouhodobě nepovažuje za optimální nástroj pro devizové rezervy moderních centrálních bank“. Mluvčí to uvedla včera pro ČTK v reakci na zjištění portálu Zlato.cz, že tuzemská centrální banka minulý měsíc v tichosti rozšířila množství zlata v devizových rezervách o 39 000 uncí, …
Rolovat nahoru