I když na začátku srpna ČNB již podruhé zvýšila jednu z klíčových úrokových sazeb – takzvanou čtrnáctidenní repo sazbu, a to o 25 bazických bodů (bps) –, banky se z pohledu změn úrokových sazeb chovaly v minulém měsíci velmi zdrženlivě.
Z významnějších bank došlo ke změně sazeb pouze u tří – Moneta Money Bank, UniCredit Bank a Sberbank. V případě UniCredit Bank to však celkem překvapivě bylo směrem dolů. Banka snížila sedmi a desetileté fixace o 0,3 až 0,4 procentního bodu.
Po předchozím poměrně klidném měsíci banky v září opět posunují sazby směrem vzhůru. „Z větších bank již v tomto měsíci zvýšila úrokové sazby Česká spořitelna a Komerční banka. Hypoteční banka další zvýšení již ohlásila. Kromě ‚velké trojky‘ však zvyšovaly sazby i další banky, například UniCredit Bank či mBank.
Hypotéky jsou stále levné
Ze statistických údajů centrální banky nicméně zřetelně vyplývá, že sazby mají dlouhodobě rostoucí trend. Ceny takzvaných úrokových swapů, od nichž lze do jisté míry odvozovat cenu zdrojů pro banky, více než rok průběžně rostou. Nové úvěry se v červenci uzavíraly v průměru za 2,22 procenta p. a. (pro srovnání – v červnu to bylo za 2,13 % p. a.).
Refinancování v červenci bylo v průměru za 2,09 procenta p. a. (oproti červnovým 2,04 % p. a.). Od posledního minima sazeb v lednu 2021 tak průměrné úrokové sazby nových hypoték v červenci vzrostly o zhruba tři desetiny procentního bodu. To v praxi znamená, že průměrná třímilionová hypotéka za poslední měsíce zdražila o asi 440 korun měsíčně.
Ve srovnání s obdobím dva roky nazpět jsou však současné úrokové sazby stále velmi příznivé. Vážený průměr úrokových sazeb nových hypotečních úvěrů a refinancování činil v srpnu 2019 více než 2,6 procenta.
Výhodnější sazby u refinancování
O něco příznivější sazby nabídnuly banky u refinancovaných úvěrů. Průměrná úroková sazba hypoték na refinancování uzavřených v červenci činila dle ČNB 2,09 procenta. Rozdíl mezi úrokovou sazbou u refinancovaných a nových úvěrů je aktuálně nejvyšší za poslední dva roky, což dokládá neutuchající boj o prověřeného hypotečního klienta.
Typicky je průměrná sazba u refinancování o něco nižší. Banky si klientsky příznivější cenovou politikou „kupují“ prověřené klienty s dobrou platební morálkou. Dalším důvodem nižších sazeb u refinancování je nižší poměr výše úvěru vůči hodnotě zástavy (LTV).
Přestože nejsou k dispozici statistiky o distribuci LTV u nových a refinancovaných úvěrů, z logiky věci vyplývá, že v případě refinancování bude průměr LTV nižší. Je to důsledek rostoucích cen nemovitostí a také faktu, že refinancované úvěry jsou částečně umořeny.
Návrat do normálu
Celý trh hypotečních úvěrů nadále zůstává na výjimečně vysokých objemech. I když v červenci již objem trhu nedosáhl nového maxima a v porovnání s červnem skončil o pětinu níže, stále dosahoval prakticky dvojnásobku dlouhodobějšího průměru. Vzhledem k rostoucím sazbám se bude situace kolem vysokých objemů stabilizovat a trh se bude vracet na rozumnější úroveň.
Už v červnu došlo k výraznějšímu poklesu objemu refinancovaných úvěrů, který dosáhl historického maxima letos v březnu. Je to bezesporu důsledek rostoucích sazeb, kdy se refinancování nad rámec běžného cyklu končících fixací stává méně zajímavým.
Citlivost refinancování na růst sazeb je rozhodně vyšší než u nových hypoték. Zatímco u nich hraje roli cena nemovitostí a nákupní apetit klientů, u refinancování – zvláště mimo konec fixace – je prakticky jediným motivátorem sazba. Proto se dá čekat, že objem a podíl refinancovaných úvěrů se s rostoucími sazbami bude vracet na standardní objemy.
Autor je místopředseda společnosti Gepard Finance
(Redakčně upraveno)
