Vlastnit bytovou jednotku totiž současně znamená spoluvlastnit tzv. společné části domu a nadšení z nabytého majetku brzy vystřídá nechuť z toho, že se o každodenních starostech musíte dohadovat (pokud rozumějí česky, pozn. aut.) i s těmi, které byste za jiných okolností nechtěli ani potkat.
1. V domě s několika bytovými jednotkami to jsou mj. chodby, sklepy, garáže, fasády, střecha, komíny, lodžie, balkony a terasy. Některé společné části (např. balkon, garáž, okna, zdi ohraničující byt, tepelné rozvody a radiátory) jsou SVJ předány do výlučného užívání vlastníkům bytů.
2. Vlastník bytu může být vyloučen z užívání společného prostoru jen za přiměřenou finanční náhradu.
3. Pokud se jeden z vlastníků bytové jednotky cítí rozhodnutím většiny na shromáždění členů SVJ poškozen, může se do 3 měsíců domáhat nápravy u soudu.
Které části nemovitosti jsou společné, upravuje občanský zákoník a jsou vymezeny v prohlášení vlastníka.
Zákoník uvádí konkrétně ty, které jsou společné vždy. Toto minimum nelze změnit ani prohlášením vlastníka, dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej pouze rozšířit.
Jde o ideální spoluvlastnický podíl, takže žádnému spoluvlastníkovi nenáleží automaticky výhradní právo k určité části domu.
Není možné nárokovat si konkrétní společnou místnost, část chodby apod., vždy je nutná nadpoloviční shoda v rámci společenství.
Společný je vždy pozemek
Společný vždy je pozemek, na němž byl dům postaven. Už to ale nemusí platit o okolním pozemku, který SVJ až dodatečně odkoupilo např. od obce. Navíc se na tomto odkupu mohou podílet spoluvlastníci podle svých podílů (v katastru nemovitostí je uvedeno, jak velký podíl má daný vlastník jednotky), takže se pak domluví na využívání společném, nebo různě velkých ploch.
Pokaždé společné jsou i stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru a vzhledu i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky. Možná trochu překvapivě sem spadají také části domu, které automaticky považujete za zcela vlastní – chodby, sklepy, garáže, fasády, střecha, komíny, lodžie, balkony a terasy.
Společné využíváte sami
Jak poznáme společné části domu? Nezáleží na tom, zda je využívají všichni spolumajitelé společně, ale že mají charakteristiku sloužit společně. V praxi jsou některé společné části domu (např. balkon, garáž, okna, zdi ohraničující byt, tepelné rozvody a radiátory) přenechány dohodou SVJ do výlučného užívání vlastníka.
To mj. znamená, že se o ně staráte sami, ale pro jejich úpravu byste měli mít souhlas SVJ a pro přestavbu v rámci stavebního řízení souhlas ostatních vlastníků bytů.
Pronajímat jen cizímu
Co když chci společnou část domu používat výlučně pro sebe? Pronajmout si část společných prostor si může jen třetí osoba (nikdo z členů SVJ), protože spoluvlastník nemůže pronajímat prostor sám sobě. Toto omezení však lze obejít např. větším poplatkem do fondu oprav, než odpovídá vlastnickému podílu, a samozřejmě právně ošetřit.
Na dokreslení poměrně složité problematiky užívání společných prostor je třeba uvést, že majitelem domu (tedy i jeho částí) není SVJ jako právnická osoba, ale jde o společné vlastnictví členů SVJ.
Volný přístup bez záruky
Vlastník bytové jednotky nemá automatický nárok na volný přístup do části domu přenechané do výlučného užívání jinému vlastníkovi, ale ani do ostatních společných prostorů. Pokud je uvedeno ve stanovách, že např. klíč od místnosti má pouze předseda SVJ nebo jiný určený člen, pak mají přístup do tohoto společného prostoru jen pověřené osoby.
Na druhou stranu nelze užívání jednotky a společných prostorů nikomu nepřiměřeně omezit či ztížit. A žádný spoluvlastník domu nesmí společné prostory užívat způsobem, ke kterému nejsou určeny, nejčastěji ke skladování věcí, které se mu nevejdou do bytu.
Pokud se členové SVJ dohodnou, že budou část společných prostor využívat vlastníci pouze některých bytových jednotek, změní se tím i poměr podílů, což má význam např. při hlasování na shromáždění vlastníků a stanovení výše finančního příspěvku do společných fondů. Je dokonce možné (za peněžní náhradu) většinovým rozhodnutím vyloučit spoluvlastníka z užívání společné věci.
Vyloučení jen za úhradu
Pro všechny vlastníky jednotek musí s přihlédnutím ke spoluvlastnickým podílům platit stejná práva i omezení. Vznikne-li rozhodnutím většiny nerovnost omezující některého ze spoluvlastníků, pak nesmí být bezdůvodná a postižený musí dostat odpovídající peněžní náhradu.
Členové SVJ řeší majetkové záležitosti týkající se provozu domu na shromáždění členů SVJ obvykle nadpoloviční většinou přítomných. I tato rozhodnutí však musí respektovat ustavení obsažená v občanském zákoníku a v prohlášení vlastníka.
Pokud se jeden z vlastníků bytové jednotky cítí rozhodnutím většiny poškozen, může se do tří měsíců domáhat, aby soud uspořádal právní poměry podle slušného uvážení.
