Ideálním řešením je samozřejmě domluva na další správě získaného majetku, ale všichni tušíme, že život tak jednoduše často nefunguje. Jste tedy nuceni ve spoluvlastnických vztazích setrvávat, nebo existuje cesta, jak patovou situaci vyřešit?
V případě spoluvlastnictví platí, že každý ze spoluvlastníků má na věci vymezen svůj přesný podíl, ale nikoli její konkrétní část. Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci a toto jeho právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
Jinými slovy, jestliže zdědíte poloviční podíl domu, neplatí, že si můžete samostatně nárokovat první patro a druhou polovinu přepustit dalším spolumajitelům k jejich užívání. V ten moment vám patří polovina každého jedné části domu a v případě rozhodování o nakládání s ním vám přináleží poloviční hlasovací podíl.
Spoluvlastník může se svým podílem volně nakládat, například jej prodat komukoli třetímu, pokud mu v tom nebrání specifická omezení, například věcné právo. Mohou tak vzniknout situace, že se dvěma sourozenci spoluvlastní jejich rodný dům cizí člověk.
Spoluvlastnictví může být velmi výhodné u těch, kdo se dovedou bez problémů na všem domluvit. V momentě, kdy vlastníte polovinu domu, i vaše náklady na jeho provoz a správu budou jen poloviční.
Problémy samozřejmě ale nastanou v momentě, kdy každý bude mít o jednotlivých krocích jinou představu. A může to být cokoli od barvy omítky, přes nové okapy až po vykopání bazénu přes celou zahradu.
A co teprve situace, kdy jednomu ze spolumajitelů vyhovuje současný stav, ale druhý by chtěl nemovitost kompletně renovovat, ale nechce výhradně za své peníze zhodnocovat majetek i druhého spolumajitele… Společná domluva nebývá jednoduchá a často ani nezáleží na tom, zda jde o sourozence, nebo příbuzné mnohem vzdálenější.
Nikdo vás nemůže nutit
Není tak s podivem, že zvláště v případech dědictví se společné spoluvlastnictví často dočká zrušení – zatímco věci si s někým kupujete po zralé úvaze, v případě dědictví nelze ovlivnit, s kým budete například nemovitost vlastnit.
Základní princip zní, že nikdo nemůže být nucen k vlastnictví čehokoli. Ať už je důvodem to, že již nechcete společný majetek vlastnit, nemáte s ostatními vlastníky dobré vztahy či jen potřebujete peníze, do spoluvlastnictví vás nikdo nutit nemůže.
Ideální samozřejmě je, pokud dojde k dohodě a právních služeb bude třeba jen na sepsání smlouvy o vzájemném vypořádání. Účastníci se tak vyhnou nákladnému a zdlouhavému soudnímu řízení, které se může protáhnout na řadu let. Zároveň domluva s sebou nese větší pravděpodobnost, že se nenaruší vzájemné vztahy.
Často je však tato cesta neprůchodná a na řadu přichází jednání u soudu. Právo obrátit se na soud má kterýkoli ze spoluvlastníků, bez ohledu na velikost svého podílu, a to i v případě, že se zrušením ostatní spoluvlastníci nesouhlasí.
Občanského zákoník toto právo specifikuje následovně: „Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.“
Spoluvlastníci by si tak měli být vědomi, že ignorovat snahy o společnou domluvu nad dalším osudem společného majetku nikomu nepomůže. Navíc, s dohodou musí vždy souhlasit všichni spoluvlastníci, zatímco soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví i navzdory přání některého z nich. Rozhodne navíc podle jasně daných pravidel, i kdyby bylo jiné řešení pro spoluvlastníky finančně výhodnější.
Dělení je první variantou
Existují tři scénáře, podle nichž se soud může řídit. Soudce si nemůže vybrat jeden z nich podle svých preferencí či návrhu žaloby, ale vždy musí k dalšímu možnému řešení přistoupit jen tehdy, není-li předchozí z nějakých důvodů možný.
Výhodou je, že spoluvlastníci mají možnost dohodu uzavřít i kdykoli během probíhajícího soudního procesu, dokonce i tehdy, když již došlo k vynesení rozsudku, ale ten dosud není pravomocný.
Prvním způsobem, jak spoluvlastnictví zrušit, je reálné rozdělení věci. Jestliže například pozemek s domem je takové povahy, že reálné rozdělení umožňuje, aby bylo možné samostatné užívání jednotlivých částí, je soud povinen toto rozdělení povolit.
U pozemků bude zásadní jejich rozloha a tvar, u domů například možnost dělení na samostatné bytové jednotky. Není možné přistoupit k dělení, pokud by věc rozdělením ztratila svou funkci nebo se výrazně snížila její hodnota.
Při případném dělení na bytové jednotky zkoumá soud nejen to, zda by jejich zřízení nebylo spojeno s neúměrnými finančními náklady, ale také to, zda vztah jednotlivých spoluvlastníků umožňuje společné žití v jednom domě a hladkou správu společných částí.
Jestliže není možné dělit přesně podle daných podílů, například kvůli přírodním danostem konkrétního pozemku, může být část kompenzována penězi. Vypořádání reálným rozdělením je většinou proveditelné u věcí nemovité povahy, ale těžko realizovatelné například u vozu nebo šperků.
Překážka se ale může týkat i věcí nemovitých – účel užívání by se dělením narušil například u sportoviště, také zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu.
Není-li dělení možné, přichází na řadu řešení druhé, jímž je převedení podílu na jednoho spoluvlastníka a vyplacení ostatních odpovídající částkou. Výši přiměřené náhrady určí soud, a to primárně na základě znaleckého ocenění dané věci.
Volba vlastníka, kterému bude věc přikázána, je na rozhodnutí soudu, který musí svou úvahu řádně odůvodnit. Soud zpravidla zkoumá zájem daného spoluvlastníka a jeho vazbu na danou věc, přihlédnout může také k výši spoluvlastnických podílů.
Zásadní je, aby daný spoluvlastník dokázal ostatní spoluvlastníky vyplatit. Přednost má jednorázové vyplacení, je tedy vhodné soudu předložit výpis z účtu s dostatečnou částkou, případně potvrzení od banky, že vlastník na vyplacení získá od banky úvěr.
Třetí možností, pokud dvě předchozí selžou, je prodej věci a rozdělení výtěžku z prodeje podle podílů. Prodej ve veřejné dražbě je krajním řešením. Spoluvlastnictví zaniká v momentu prodeje a rozdělení výtěžku, nikoli rozhodnutím soudu.
Každý nese své náklady
Specifikum tohoto soudního řízení tkví v tzv. iudicium duplex, tedy stavu, kdy jsou všichni účastníci řízení zároveň v postavení žalobce i žalovaného. Vliv má zejména na ustanovení, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by k tomu existovaly zvláštní důvody.
Nelze konstatovat, že by některý z účastníků zrušením spoluvlastnictví zaznamenal plný úspěch, což by ho v jiném typu soudního řízení k náhradě nákladů opravňovalo. Soud je plně vázán daným postupem a účastníci řízení jej nemohou svým návrhem nijak ovlivnit.
Je třeba také zohlednit skutečnost, že žádný ze spoluvlastníků vypořádáním spoluvlastnictví po finanční stránce netratí. Všichni účastníci řízení odcházejí se stejnou majetkovou hodnotou, s níž do řízení vstupovali. V případě finančního vyrovnání má jen jinou formu.
Ve naprosté většině případů je jeden z popsaných scénářů možný a ke zrušení spoluvlastnictví, pokud si to alespoň jeden ze spoluvlastníků přeje, tak dojde. Soud může zrušení spoluvlastnictví odmítnout jen v případech, kdy je podáno v nevhodnou dobu nebo hrozí újma některého spoluvlastníka.
Nevhodnost doby spočívá například v blížícím se termínu schvalování nového územního plánu, který bude mít vliv na hodnotu nemovitosti. Vždy musí jít o objektivní okolnosti nezávislé na osobních poměrech spoluvlastníků.
Subjektivní důvody, které by měly za následek újmu některého ze spoluvlastníků, musí být přechodné povahy. Proto například dlouhodobé finanční problémy a obtíže se zaplacením jiného bydlení nejsou uznatelným důvodem.
