Oficiální data zatím nezohledňují poslední týdny, a proto zatím nevyznívají tak tragicky. Podle nových dat Českého statistického úřadu klesly například ceny nových bytů v Praze ve třetím kvartálu mezičtvrtletně jen o jedno procento a meziročně dokonce vzrostly o 13,7 procent.
Jde však o statistiky za třetí kvartál. Navíc jde o Prahu, která je v kontextu České republiky specifická. Kdybychom se bavili o datech za čtvrtý kvartál, pravděpodobně bychom dostali čísla horší. Na tato data si ale musíme ještě počkat.
Realitní kanceláře ale už teď hlásí zamrznutí trhu. Nemovitostí se prodává výrazně méně než v minulosti a ceny padají. Potenciální kupci již vědí, že má smysl čekat na větší slevu, kterou nakonec také dostanou.
Prodejci se v reakci na to snaží cenu zatraktivnit nějakým bonusem, aby nemuseli jít s cenou dolů. Někdo přidá navíc zdarma výbavu kuchyně, jiný zase parkovací místo nebo hned garáž. Tam, kde nic na přidání není, musí jít cena dolů. Největší propady cen přitom hlásí prodejci u starších panelových domů.
Co za tím stojí?
Růst cen nemovitostí byl globálním jevem, nebyl tedy ovlivněn tolik tím, co jsme dělali my, ale tím, co se dělo ve světě. Od USA, přes Švédsko až po Austrálii jsme všude v posledních deseti letech pozorovali výrazné zdražení.
Centrální banky snížily své úrokové sazby k nule a například v eurozóně šly sazby až do záporných hodnot. Tento tisk peněz vedl k tomu, že si hypotéku bral kde kdo, čímž se zvyšovala poptávka a s ní i ceny nemovitostí.
To všechno vystřelilo ceny nemovitostí do tak nesmyslných hodnot, že se byty staly pro lidi nedostupné, a proto se v mnoha zemích uvažuje o fixaci cen nájemného či alespoň o jeho stropu.
Ačkoliv se to na první pohled jeví jako rozumné řešení, není tomu tak. Cenové stropy a fixní ceny zpravidla vedou k nedostatku zboží a neoficiálnímu trhu. To kromě bytů platí i u jakéhokoliv jiného zboží.
Proč ceny klesají
Tím jsme popsali, proč ceny rostly. Teď nás ale zajímá, proč nyní naopak klesají. Je to jen zpětný chod spirály. Centrální banky se lekly vysoké inflace, ke které samy přispěly, a začaly zvyšovat úrokové sazby.
Při úrokové sazbě kolem sedmi procent přestává zaběhlý systém pronájmu dávat smysl. Proč by někdo investoval do nemovitosti, když mu ročně vynese méně než státní dluhopisy, u kterých není žádné riziko?
Výsledkem mohou být jen dvě věci: Buď pronajímatel zvýší nájemné, nebo se rozhodne nemovitost prodat. V případě zvýšení nájmu ale často nikoho nesežene. To platí jak pro nájemní byty, tak pro komerční nemovitosti.
To, že zdražily běžné životní náklady, vede k tomu, že si nájemník nemůže dovolit zaplatit vyšší nájemné. Pokud má ovšem majitel nemovitosti na danou nemovitost hypotéku, a platí narůstající úrokovou sazbu, jeho čistý výnos z nemovitosti klesá. Někdy dokonce musí hypotéku dotovat z jiných peněz. Tento majitel pak bude uvažovat o prodeji.
Totéž ale platí i o lidech, kteří sice bydlí ve svém, ale hypotéku ještě nesplatili. Mnoho z nich šlo s hypotékou až na samou hranu finančních možností. Dokud byly inflace i úrokové sazby nízké, byli schopni to zvládat. Jakmile ale životní náklady rostou rychleji než mzdy, k čemuž se přidávají právě zvyšující se úrokové sazby, nemají už ani oni na splácení nemovitosti.
Mezi změnou úrokových sazeb a poklesem cen nemovitostí je velké zpoždění
Poslední data o cenách nemovitostí zatím nemohou plně zachytit stávající dění na trhu. Nejprve musí být ukončeny fixace hypoték. Pak teprve dolehne na majitele bytů úrokový šok, který mnohé z nich konečně donutí k akci. Zajímavá tak budou až data za první kvartál příštího roku, kde se nám již sečte skutečně vše.
Celý tento mechanismus zvýšení úrokových sazeb je pro mě argumentem, proč s inflací nebojovat více a nezvyšovat úrokové sazby na nová maxima. Otázkou je, jak moc nemovitosti ještě klesnou.
Už před delší dobou varovala Česká národní banka, že jsou ceny bytů nadhodnocené o 40 procent. Teoreticky by tak ceny mohly oproti svému vrcholu poklesnout o tolik procent. Já se však domnívám, že až tak dramatické to nebude.
Bude záležet na typu nemovitosti a místě, kde se nachází. V Praze nemovitosti nejspíš nepoklesnou tak výrazně, jako někde v malé obci. Celé to navíc bude dlouhodobý proces, kdy budou ceny klesat velmi pomalu. Zastávám názor, že většina cen nemovitostí nepoklesne o více než 25 procent. Někde to může být více, ale nebude to běžný jev.
Pokles cen není vítaný
Dramatický pokles cen nemovitostí není v ekonomice ničím vítaným. Nemovitosti jsou využívané jako zástavy. Propad jejich cen je tedy problémem pro věřitele, a v důsledku toho i pro celý finanční sektor.
Bylo to ostatně i příčinou poslední globální finanční krize. Čekám, že pokud by ceny nemovitostí začaly výrazněji padat, centrální banka své úrokové sazby sníží, aby propad zastavila a tím krizi odvrátila. Myslím tedy, že můžeme očekávat skutečně jen rozumný pokles cen.
Problém s drahým nájemným se musí vyřešit jiným způsobem než poklesem ceny nemovitostí. Bezbolestně do rovnováhy nás vrátí jen stagnující ceny nemovitostí doplněné o reálný růst mezd.
Autor je hlavní ekonom skupiny Comfort Finance Group
(Redakčně upraveno)
Pane Pikolo, nejsem si jistý, že až ČNB začne sazby snižovat, něčemu to pomůže. Je to velmi zajímavé, ale k těm největším propadům, ať už na akciích, nebo nemovitostech, dochází teprve až centrální banka obrátí svou politiku a začne snižovat sazby. Zdá se to neintuitivní, ale z pohledu na minulé krize to tak je. A i dnes spousta lidí věří, že stačí, aby se sazby snížily, a všichni znovu naběhnou do trhu a realitní party poběží dál, já si to nemyslím. Proč sazby mohou klesat a trh také? Podle mě je to „úspěch“ boje proti inflaci, ty vysoké sazby se projevují v ekonomice s docela velkým zpožděním a ten, kdo se měl v minulosti dobře, dosáhl i na hypo, tak řeší, jestli vůbec bude mít práci a zvýšené ceny všeho, zároveň vidí, že realitní trh už i tak citelně klesl, takže nemovitosti už nejsou vnímány jako skoro bezpracné prasátko na peníze a zájem o ně klesá, především ten investiční.
Na nemovitostní trh se valí hned několik negativních trendů. Nevyplatí se kupovat nemovitist na pronájem kvůli nízkému výnosu, hypotekáři už na trhu nejsou, investiční fondy do nemovitostí vysychají pro malou atraktivitu vůči dluhopisům, náklady na bydlení i údržbu nemovitosti rostou. Tsunami je na dohled, ale ještě nedorazila. Příští rok se přižene a bublina splaskne. Očekávám 25 až 50 procent podle typu nemovitosti.
Nikdo se na to dění kolem investičních nemovitostí, konkrétně kolem souvisejících příjmů z možného pronájmu, nepodíval z pohledu státního rozpočtu deptaného mandatorními výdaji. Asi na to dříve či později dojde a někoho napadne včlenit příjmy z pronájmu do vyměřovacích základů pro sociální a zdravotní pojištění.