Na velký počet investičních hypoték upozornila Česká národní banka koncem listopadu. Podle ní skoro třetina z celkového objemu nových půjček na bydlení putuje k lidem, kteří už mají další hypoteční úvěr. A je proto pravděpodobné, že novou půjčku chtějí na nákup domu či bytu, který budou dál pronajímat.
Banky při rozhodování o výši hypotéky vycházejí mimo jiné ze 3 ukazatelů, které svými pokyny předepisuje Česká národní banka. LTV – zkratka anglického pojmu loan to value. Vyjadřuje poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. V současnosti většina hypoték nabízí úvěr maximálně 80 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Pouze 15 % všech hypoték se smí pohybovat v rozmezí 81–90 % z ceny nemovitosti. Vyšší půjčky banky poskytovat nemají. DTI – zkratka výrazu debt to income. Vyjadřuje poměr celkové hodnoty všech půjček vůči čistému ročnímu příjmu klienta. Říká tedy, kolik si může žadatel maximálně půjčit. V současnosti je to devítinásobek jeho čistých ročních příjmů. DSTI – zkratka anglického spojení debt service to income. Vyjadřuje poměr měsíčních splátek všech dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. V současnosti platí, že průměrné měsíční splátky všech dluhů žadatele nesmí překročit 45 % z jeho čistého měsíčního příjmu.
Banky mají kontrolovat složení příjmů
Problém je, že tito žadatelé přesný účel půjčky většinou nepřiznávají. A mají stejné podmínky jako ostatní. Centrální banka proto chce, aby poskytovatelé důkladněji zjišťovali, na co lidé hypotéky chtějí.
„Zjednodušeně řečeno to má vypadat následovně. Pokud banka zjistí, že žadatel o hypotéku má už jiný hypoteční úvěr na dům či byt, musí pečlivě zkontrolovat jeho čisté příjmy uvedené pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Sledovat má zejména to, jestli jsou v nich zahrnuté příjmy z pronájmu té nemovitosti, na kterou si vzal žadatel dřívější hypotéku,“ popsal nový postup hypoteční specialista serveru banky.cz Luboš Gregor.
Maximálně 60% hypotéky
Podle složení příjmů poskytovatelé poznají, jestli chce zájemce půjčku skutečně na vlastní bydlení, nebo plánuje nemovitost pronajímat.
V takovém případě mu hrozí přísnější podmínky. Pokud totiž banka dojde k závěru, že žadatel patří mezi rizikovější, nabídne mu půjčku s maximálně 60% LTV.
Posuzování rizikovosti klientů má v tomto případě vycházet zejména z ukazatelů DTI a DSTI. Pokud zájemce o investiční hypotéku některou z těchto podmínek nesplní, poskytovatel na něj automaticky pohlíží jako na rizikového.
„Některé banky měly pro část žadatelů o investiční hypotéky přísnější podmínky už nyní. Neexistovala ale přesná a pevně daná pravidla, která by určovala, kdy považovat žadatele za rizikovějšího a kdy ne. Navíc poskytovatelé nemuseli ověřovat, jestli chce klient v nemovitosti skutečně bydlet nebo ji hodlá pronajímat,“ poznamenal Gregor.
Nemovitosti jsou předražené až o 20 %
Centrální banka koncem listopadu také upozornila, že uvažovala o plošném zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték. A to kvůli vysokým cenám nemovitostí. Podle bankovní rady jsou nadhodnocené až o 20 %.
Pokud by tento poměr ještě vzrostl, je centrální banka připravená snížit maximální hodnotu LTV, kterou smí poskytovatelé nabízet. Zároveň ale podotkla, že s podobným vývojem nepočítá. Naopak věří, že růst cen nemovitostí zpomalí.
Objem hypoték klesl o 40 miliard
Na aktuálním zdražování domů a bytů se projevil zejména jejich nedostatek ve velkých městech. A podle České národní banky je jedním z důvodů také pokles úrokové sazby hypoték.
„Její výše padá už od začátku roku. Za prvních deset měsíců roku se průměrný úrok u hypotečních úvěrů snížil ze 3 % na 2,36 %. V posledních týdnech ale pokles výrazně zpomalil a některé banky dokonce zdražily,“ podotkl hypoteční specialista serveru banky.cz Luboš Gregor.
Snižování úrokových sazeb je přitom reakcí právě na vysokou cenu nemovitostí a také na loňské zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték. Kvůli těmto faktorům meziročně klesl objem nových hypoték o téměř 40 miliard korun.
Proto se poskytovatelé snaží přilákat klienty na speciální produkty a nižší úrokové sazby.
Splátky hypoték: Rozdíl i 10 000 ročně
V současnosti se ale situace mění. Zatímco ještě v říjnu někteří poskytovatelé zlevňovali, další z nich se v minulých týdnech rozhodli zdražit.
Prohlubují se tak rozdíly mezi jednotlivými nabídkami. Aktuálně se úrokové sazby liší až o 0,7 procentního bodu, což dělá i víc než 10 000 korun ročně.
Proto je důležité před podepsáním smlouvy porovnat nabídky jednotlivých poskytovatelů pomocí hypoteční kalkulačky. Ta podle parametrů, které požadujete, srovná podmínky všech hypoték. A to včetně úroku, poplatků či RPSN. Právě tento ukazatel totiž prozrazuje skutečné náklady na půjčku.
Získáte tak seznam těch nejvýhodnějších hypoték. A jistotu, že nezaplatíte ani o korunu víc, než je nutné.
