Nákup pozemků do soukromého vlastnictví může být v současné době i vzhledem k vývoji během posledních deseti let vnímán jako velmi dobrá investice. Kromě seriózních zájemců, farmářů a zemědělských společností lákají pozemky i řadu spekulativních investorů s vidinou snadného výdělku. Pozemek nejprve nakoupí hluboko pod tržní cenou a následně ho s výrazným ziskem prodají.
Své o tom ví pan Jaroslav z jižních Čech, jehož rodina vlastní jak lesy, tak zemědělské pozemky. „O lesy už dnes není kvůli kůrovci takový zájem, ale o naše pole, která pronajímáme zemědělcům, je zájem už roky,“ říká a drží v ruce objemný šanon s desítkami nabídek za posledních několik let. „Je to pořád dokola. Někdo si na katastru zjistí, že jsme majiteli zemědělských pozemků a už nám dopisem posílají nabídku na jejich odkup,“ dodává pan Jaroslav s tím, že se stává, že přijdou i dvě nabídky za měsíc.
Pro ilustraci: Před nedávnem dostal dopis od firmy Agro21, která podle svých slov zprostředkovává nákup pozemků pro české zemědělce a je jednou ze dvou největších společností zajišťujících výkup půdy v Česku. Firma na svých webových stránkách tvrdí, že od roku 2008 realizovala více než 4000 transakcí v hodnotě přesahující jednu a půl miliardy korun. Za rok 2017 firma dosáhla čistého obratu ve výši 72,5 milionů korun, zisk po zdanění činil necelých 27 milionů korun. To vše při desetkrát menších osobních nákladech. Z uvedených čísel je zřejmé, o jak moc výhodný byznys jde.
Spekulanti jsou si vědomi toho, že osvěta na trhu se zemědělskými pozemky už několik let probíhá a jejich pozice oslabuje, a cílí tak nejčastěji na lidi, u nichž předpokládají neznalost. Jde třeba o seniory neznalé práce s internetem a informacemi, nebo o lidi, kteří majetek nabyli dědictvím a žádnou předchozí zkušenost s vlastnictvím půdy nemají.
Koupě zemědělských pozemků za lacino a jejich následný prodej za vyšší cenu české právo nevnímá jako podvod či pokus o něj, ačkoliv se řada bývalých majitelů může cítit podvedena tím, že spekulantům prodali tzv. pod cenou. „Jsme si vědomi toho, že spekulanti s půdou rozesílají nepřeberné množství takových nevýhodných nabídek, je však na každém vlastníkovi, za kolik svůj pozemek zájemci prodá,“ říká mluvčí ministerstva zemědělství Vojtěch Bílý a dodává: „Pokud pozemek prodává soukromý vlastník, jde o čistě soukromoprávní vztah smluvních stran, a prodej se tak řídí principem nabídky a poptávky.“
„Musel bych být – s prominutím – úplně blbej, abych skončil na nabídku, která je na úrovni průměrných cen zemědělské půdy mezi lety 2015 a 2016,“ říká pan Jaroslav k dopisu zprostředkovatele nákupu pozemků. Přestože je již v důchodu, nedělá mu problém zjistit si na internetu všechny potřebné informace. A mít v dnešní době přístup k informacím, je podle odborníků tím nejlepším řešením, jak se při prodeji zemědělské půdy nenechat oškubat.
S odhadem tržní ceny půdy pomůže například takzvaná BPEJ, tedy bonitovaná půdně ekologická jednotka. Jde o pětimístný kód, který popisuje odlišné charakteristiky zemědělských půd z půdně-genetického, půdně-ekologického, geologického, geomorfologického, klimatického a hydrologického hlediska. Jednotka pak tvoří podklad pro zákonná opatření a lze z ní odvodit i cenu dle vyhlášky č. 441/2013 sb., ze které se následně stanovuje například daň z nabytí nemovitých věcí.
Úřední cenu, jak se hodnotě půdy stanovené vyhlášky někdy říká, je pak možné zjistit například kontaktováním Státního pozemkového úřadu či realitní společnosti zabývající se prodejem zemědělské půdy, která navíc může pomoci i se stanovením ceny tržní. Vůbec nejpohodlnější variantou je však dohledání ceny on-line.
„Vyhlášku lze obecně u zemědělských pozemků využít jako jakýsi ukazatel tržní ceny. Ta je totiž obvykle dvoj až trojnásobkem hodnoty stanovené touto vyhláškou. V dnešní době navíc mohou zájemcům s orientací v této problematice pomoci i specializované on-line mapy na internetu, které umí území podle BPEJ ohraničit i dle vyhlášky nacenit,“ vysvětluje Drahomíra Zedníčková ze společnosti TopGis.
