Pokud prodáváte nemovitost, vyčkejte do začátku listopadu.zdroj: www.pixabay.com

PORADNA: Pokud prodáváte nemovitost, vyčkejte do začátku listopadu

Velký pozor by si měl dát ten, kdo se v příštích dnech stane majitelem nemovitosti. Pouhé dny totiž mohou rozhodovat o tom, zda nově zaplatí daň z nabytí nemovitosti, nebo povinnost odevzdat státu 4 % z kupní ceny zůstane na prodávajícím. Od 1. listopadu totiž vstupuje v platnost novela zákona, která povinnost zaplatit čtyřprocentní daň stanovuje výhradně kupujícímu, zatímco dříve bylo možné se domluvit a v případě neshody platil naopak prodávající.

A dát si pozor na kalendář se vyplatí z toho důvodu, že bude záležet na konkrétním datu, kdy byl podán návrh o převodu nemovitosti s podepsanou kupní smlouvou na katastr nemovitostí. Pokud návrh na vklad dorazí na katastr do konce října 2016, platí se daň z nabytí nemovitosti podle dosavadního zákona, tedy s možností domluvy. Pokud však bude návrh podán až 1. listopadu 2016, platí daň z nabytí nemovitosti vždy kupující.

Často se stane, že při dohadování o prodeji bývá čtyřprocentní daň nebo její část zahrnuta do kupní ceny. Pokud se ale nyní podpis smlouvy třeba o pár dní protáhne a dokumenty na katastr dorazí až v listopadu, pak by mohl kupující daň zaplatit vlastně podruhé.

Kupující bude muset mít nyní připraveno více peněz, nebo si na daň půjčit společně s hypotékou, což většina bank již dnes umí zařídit. Podmínkou ovšem je, aby bylo vše řádně popsáno v kupní smlouvě.

Že právní úprava, podle níž má platit daň ten, který peníze odevzdává, namísto toho, kdo je inkasuje, nedává moc smysl? Náznak logiky je možné hledat v novém názvu této daně – tedy daně z nabytí nemovitosti. Stát tedy v tomto případě nebere z částky, kterou obdrží prodejce, ale daní hodnotu nemovitosti, kterou získává kupující. Základní otázka však zní jinak – za co stát vlastně daň vybírá? Častou odpovědí ekonomů je, že za nic, nicméně i Ústavní soud už v konkrétním případě této berně vynesl verdikt, že stát právo vybírat daně tímto způsobem má.

Uznání zaslouží snad pouze to, že se zjednoduší správa této daně, protože konečně skončí nejasnosti, jakým způsobem platit, protože podle dosluhujícího zákona šlo o jedinou daň, u níž se předpokládala domluva obou stran, tedy prodávajícího a kupujícího. Což vytvářelo mnohé zmatky, protože v případě nedohody byl sice platícím prodávající, ale kupující měl úlohu ručitele, že se tak skutečně stane. I tuto nevděčnou pojistku novela odstranila a jako poplatníka daně stanovuje jednoznačně kupujícího.

Naopak beze změny zůstává sazba daně čtyři procenta, přestože v průběhu přípravy a schvalování zákona padlo několik návrhů na její snížení. Ministr financí Andrej Babiš (ANO) však s podobnými návrhy vyslovil zásadní nesouhlas, což je ve světle jeho častých prohlášení o tom, jak je třeba oceňovat schopnost vydělávat peníze, dost zvláštní. A daň, která v podstatě trestá úspěšné a schopné si zajistit bydlení či investovat, zůstala ve čtyřprocentní výši.

Prodávající si tedy mohou mnout ruce, protože stačí uzavření kupní smlouvy pozdržet do začátku ledna a zbaví se daňové povinnosti. Tato dobrá zpráva by je však neměla vést k dojmu, že mají vyhráno a stát na jejich právě získané peníze nedosáhne. Čeká na ně totiž povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Naštěstí existuje řada případů, kdy je prodávající od této daně osvobozen.

Daň se nemusí platit (prodávající je od ní osvobozen), pokud nemovitost vlastnil alespoň 5 let, resp. přesáhla-li tato lhůta dobu mezi jejím nabytím a prodejem. Pokud měl v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, tak se tato lhůta (časový test) zkracuje na pouhé 2 roky. V obou případech však pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

V této souvislosti je důležité vědět, že podle zákona se bydlištěm rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Pokud tedy prodává byt, který v poslední době pronajímá, tak se do zmíněné lhůty doba pronájmu nepočítá. Nedaní se ani příjem z převodu členských práv družstevního bytu, pokud doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let.

Dále prodávající nemusí danit, pokud do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použije tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud odpovídající částku vynaložil na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit finančnímu úřadu.

Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod. Nedaní se ani příjem z prodeje nemovitosti získané v restituci, týká se to však pouze samotného restituenta. Pokud ten nemovitost daruje, z jejího prodeje se už daně platí.

A co když prodávající žádnou z výjimek uplatnit nemůže? Je povinen státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiní v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, tj. do konce března následujícího roku, na formuláři pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvede jím zaplacenou kupní cenu. Daň z příjmu tak platí pouze z případného kladného rozdílu (zisku).

Jak se daní nákup a prodej nemovitosti:

  1. Novela zákona stanoví, že pokud bude při prodeji nemovitosti podán návrh o převodu nemovitosti s podepsanou smlouvou na katastr po 1. listopadu 2016, 4 % daň z nabytí platí vždy kupující.
  2. Kupující by si měl dát pozor zejména na to, aby tuto daň nebo její část už nezaplatil v rámci kupní ceny. O výši daně je možné navýšit hypotéku.
  3. Prodávající má nadále povinnost platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.
  4. Osvobozen od daně z příjmu při prodeji nemovitosti je prodávající v případě využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby, vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let, v případě min. dvouletého bydliště v prodávané nemovitosti, při dědictví (při splnění časového testu), restituci a převodu členských práv k družstevnímu bytu trvajících min. 5 let.
  5. Pokud není možné uplatnit výjimku, od příjmu z prodeje se odečtou náklady na získání nemovitosti a rozdíl se daní.
Share

2 komentářů u “PORADNA: Pokud prodáváte nemovitost, vyčkejte do začátku listopadu

  1. Dobrý den,
    11.5. 2012 jsme podepsali kupní smlouvu na nákup chaty se zahradou za 520 000 Kč. Teď chceme chatu prodat za 700 000 Kč, ale protože jsme platili kupní cenu na 3x návrh na vklad byl podán až 15.8.2012 po splacení poslední splátky. Co se týče daně z příjmu, jaké datum je rozhodující, aby byla dodržena 5- letá lhůta vlastnictví nemovitosti tak, abychom byli od daně z příjmu osvobozeni?
    Musí se tedy návrh na vklad na katastru nemovitostí podat až v srpnu??? Rozhodují kalendářní dny???
    Děkuji za odpověď

  2. Dobrý den.
    Na toto téma připravujeme samostatnou poradnu, ale protože se zabýváte prodejem právě nyní, zaslali jsme Vám e-mailem nejdůležitější informace.
    S pozdravem
    Redakce FAEI.cz

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *