Od prvního ledna deaktivovala Česká národní banka (ČNB) limit DTI (Ukazatel, jehož pomocí poskytovatel úvěru vyhodnotí, zda žadatel nebude po získání hypotéky předlužený – pozn. red.) a navázala tak na předchozí totožný krok v případě limitu DSTI. (Procentní vyjádření podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení).

Na rozdíl od těchto ukazatelů, které vyjadřují poměr mezi hodnotou úvěrů, respektive výší splátek a klientovými příjmy, zůstane v platnosti už jen limit LTV. Ten určuje maximální výši ze zástavní hodnoty nemovitosti, která může být úvěrem financována. Ve většině případů je to 80 procent (u klientů mladších 36 let pak 90 %, pozn. aut.).

Už deaktivace limitu DSTI vedla k pozitivnější průchodnosti některých úvěrů a v tomto ohledu pomůže i neuplatňování limitu DTI. Revoluce ve zvýšení dostupnosti hypoték zkraje roku nás ale díky tomuto kroku nečeká, větší šanci získat hypotéku budou mít zejména podnikatelé nebo žadatelé, kteří plánují s pomocí úvěru pořídit nákladnější nemovitosti, typicky tedy ve velkých městech.

PSALI JSME:
Hypotéky budou dostupnější. ČNB od července deaktivuje jeden z limitů pro přidělení úvěru

Deaktivované limity začnou hrát výrazně podstatnější roli v kombinaci se snižováním úrokových sazeb, jehož pokračování už dnes trh s téměř jistotou v roce 2024 očekává.

V prosinci skončilo rok a půl dlouhé období, kdy byla základní sazba ČNB beze změny na sedmi procentech, když došlo ke snížení o 0,25 procentního bodu. ČNB bude s největší pravděpodobností postupovat nadále po čtvrtprocentních krůčcích, které budou ze začátku fungovat hlavně jako psychologický signál.

Sazby začínající trojkou by byly překvapením

Už v polovině prosince jsme mohli ojediněle narazit na hypoteční úvěry, které nabízely sazbu pod 5 procent. Pod tuto hranici bychom se měli u více nabízených hypotečních produktů na českém trhu podívat již zkraje nového roku.

PSALI JSME:
Novinky v osobních financích: Moneta nabízí hypotéku od 4,49 procenta

V pásmu začínajícím čtyřkou se ale výše hypotečních sazeb udrží po většinu roku a osobně bych byl velmi pozitivně překvapený, kdyby sazby v letošním roce prolomily čtyřprocentní hranici. Na sazby začínající trojkou si dle mého názoru budeme muset počkat až na rok 2025, i když samozřejmě nejdou vyloučit individuální akce některých bank.

Od roku 2024 stoupne až na jedno procento z nesplacené jistiny poplatek za předčasné splacení hypotéky. Týká se to nově uzavřených smluv a nově zafixovaných úvěrů.

Banky původně prosazovaly poplatek dvojnásobný. Lze očekávat, že bankovní ústavy budou preferovat fixace sazeb do tří let, případně do pěti let a sazby u úvěrů s delší fixací budou v porovnání s nimi podstatně dražší, klidně i o procento.

Neskutečně pestrý trh

Co se týká cen nemovitostí, tak nelze říct, že pokles sazeb spustí nějaký plošný růst napříč trhem. Do úvahy musíme brát i směřování české ekonomiky, kdy by její výrazné zhoršení nebo vážnější zvýšení nezaměstnanosti mohly způsobit minimálně na nemovitostním trhu stagnaci.

PSALI JSME:
Hypotéky po roce a půl prolomily šestiprocentní hranici

Trh s nemovitostmi je v posledních letech v Česku neskutečně pestrý a jednotlivé kategorie si tak trochu žijí svým vlastním životem. Rozhodovat o ceně bude zejména „svatá trojice“ – tedy typ nemovitosti, její stav a lokalita.

Obecně lze říct, že případný růst cen nemovitostí lze očekávat i nadále u stavebních pozemků, které na své hodnotě neztratily nic ani v roce 2023. Pokles cen neočekáváme zejména u dobře situovaných nových či rekonstruovaných bytů nebo rodinných domů, které splňují vysoké energetické standardy.

Naopak u starších nemovitostí nebo v individuálních případech, kdy bude prodávající spěchat na prodej, by mělo být stále možné vyjednat zajímavé slevy.

Autor je hypoteční expert společnosti Broker Trust
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Kdo teď na to má, ať byt koupí teď. Pak si hypotéku zlevní