S nákupem nemovitosti se vyplatí počkat

Analýza
Hypotéky v Česku prudce zdražují. Podle nejnovějších údajů Fincentra Hypoindexu odpovídala průměrná úroková sazba počátkem července 6,24 procenta, nyní už se blíží úrovni 6,5 procenta.
Pokles cen nemovitostí je třeba očekávat se stále vyšší pravděpodobností. Česko je totiž teprve na začátku ekonomicky krizových let, s nákupem se vyplatí počkat. Ilustrační foto: Depositphotos.com

Hypotéky jsou nejdražší od počátku milénia. Jsou dražší dokonce i než těsně před globální finanční krizí, jež vrcholila v letech 2008 a 2009. Ta tehdy následně způsobila pokles cen tuzemských nemovitostí.

Pokles cen nemovitostí je třeba se stále vyšší pravděpodobností očekávat i nyní. Česko je totiž teprve na začátku ekonomicky krizových let, kterých nakonec může být třeba pět. Ceny energií zůstanou vysoko po celou dobu, po niž se budeme zbavovat silné závislosti na energiích ruských, zejména na plynu.

Kdyby politici opravdu chtěli národu sdělovat pravdu, museli by mu churchillovsky slíbit „krev, pot a slzy“. Politici se ale stále špidlovsky tváří, že „zdroje jsou“. No, nejsou. Krize, která Česko čeká, nebude pandemické „leháro“ žité na dluh.

PSALI JSME:
Meziroční propad hypoték se prohlubuje. Průměrná sazba u nových úvěrů vzrostla na 5 %

Rozdíl nyní je v inflačních tlacích, které pohánějí ony drahé energie. Kvůli inflaci nemohou centrální banky srazit vládám úrok jako při pandemii. Z krize, která Česko čeká, se zkrátka pouhým tištěním peněz a dalším zadlužováním vymanit nelze.

K tomu je třeba připočíst, že český nemovitostní trh je ze srovnatelných ekonomik, ekonomik OECD, druhý nejpřehřátější. Po tom novozélandském. Nikde v ekonomicky vyspělém světě nejsou nyní tak doširoka rozevřeny nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmů.

Což je obecně jeden z klíčových znaků bubliny. Podle České národní banky (ČNB) jsou české nemovitosti v bublině až čtyřicetiprocentní. Měla splasknout už za pandemie, jenže tehdy jsme si ještě za stovky miliard dluhu koupili oddálení jejího splasknutí.

PSALI JSME:
Dodávky plynu stále budí obavy

Nyní stačí, aby Putin vypnul Evropě plyn, Německo spadne do recese – a Česko s ním. Bude podobnější propadu z let 2008 a 2009 než z roku 2020. Právě proto, že ji nebude možné řešit dluhem.

Takže jako v letech 2008 a 2009 i při nadcházející krizi je třeba počítat s poklesem cen nemovitostí, alespoň v některých lokalitách. Přepálené ceny v luxusu center velkých měst nebo naopak na panelákových sídlištích jejich periférií budou muset být nakonec zasazeny do reálného rámce vleklé krize.

Proto, že Česko je ekonomicky sedmnáctou zemí Německa a německy ekonomický model byl dlouhá léta založený na levném ruském plynu. Byl to tedy levný ruský plyn, který pořádně přifoukl i zmíněnou čtyřicetiprocentní bublinu českých realit.

PSALI JSME:
Blíží se bytová tsunami?

Nebude-li plyn, nebude bublina. Propad o deset až patnáct procent, jejž utlumí nedostatečná výstavba, nedostatek vhodné pracovní síly a vysoké ceny stavebních materiálů, je proto v příštích letech v Česku realistický.

Realitní makléři už nyní hlásí dramatické ochlazení celého nemovitostního trhu. Není se co divit. Měsíční splátka „osmdesátiprocentní“ hypotéky na osmdesátimetrový byt po rekonstrukci v Praze překračuje už dnes 46 tisíc korun. Přitom průměrná hrubá mzda v Praze nyní činí zhruba 48 500 korun.

Na ni však dosáhne pouze zhruba třetina pražských pracovníků. Pracovník, který měsíčně pobírá právě takovou mzdu, tedy 48 500 korun, si v čistém přijde na zhruba 41 600 korun, pokud má tedy dvě děti. Jeho čistá mzda už tedy dnes takřka o 5 000 korun zaostává za měsíční hypoteční splátkou na uvedený byt.

PSALI JSME:
Ceny „secondhandových bytů“ jsou zralé na korekci

A bude hůře. Při průměrné sazbě hypoték 8,5 procenta, jež může být realitou již brzy, vyjde splátka běžného panelákového bytu 3+1 v Praze na 45 tisíc korun. Průměrně, ba i lehce nadprůměrně vydělávající Pražan tedy ze svého čistého příjmu nepokryje ani splátku druhořadého bytu na městské sídlištní periférii.

Právě byty na panelákových sídlištích jsou ve vyšší míře než jiné kupovány na hypotéku. Proto právě v případě cen panelákových bytů lze čekat výraznější cenový propad, než v případě nemovitostí, které jsou ve vyšší míře financovány plně z vlastních prostředků kupujícího.

Sečteno, podtrženo, lidé by měli nyní s koupí nemovitostí počkat. Za dva nebo tři roky budou totiž velmi pravděpodobně levnější jak samotné nemovitosti, tak hypotéky. Kvůli krizi, která Česko čeká, postupně zmírní inflace, takže ČNB půjde nakonec s úroky dolů – a dolů zamíří také úroky na hypotékách. Nebude to ale hned.

Autor je hlavní ekonom Trinity Bank a člen Národní ekonomické rady vlády (NERV)
(Redakčně upraveno)

PSALI JSME:
Úroveň bydlení v Česku patří mezi nejhorší v EU, ukázala studie

Zavřít reklamu ×

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.

Odesláním vyslovujete souhlas s dokumentem Všeobecné podmínky používání webových stránek

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Další z rubriky Finance

Region v červeném

Středoevropský region se v úterý topil v červených číslech. Nejvíce ztrácel maďarský forint (1,1 %). Dolehlo na něho snížení ratingového výhledu agenturou S&P ze stabilního na negativní. Ta ho spojila s riziky …

Vnější pozice Česka se dále zhoršuje

Už pět měsíců za sebou končí běžný účet platební bilance deficitem, který v červnu dokonce překročil 45 miliard korun. Od začátku roku se tak schodek vnější bilance země zvýšil na -86 miliard, zatímco za celý loňský …

Nejčtenější

Nechcete už pracovat? Začněte počítat…

Už se vám nechce pracovat, protože jste se podle vašeho mínění už napracovali dost? Pak je ta správná chvíle spočítat si, zda máte nárok na starobní důchod, případně předdůchod či předčasný důchod. Pokud ještě ne, …
Kurzovní lístek
Chci nakoupit
Chci nakoupit
Chci prodat
EUR
EUR
USD
GBP
CHF
JPY
DKK
NOK
SEK
CAD
AUD
PLN
HUF
HRK
RUB