Cílem je předejít hypoteční turistice, která by ve výsledku mohla úvěry na bydlení prodražit. Novela ale současně rozšiřuje možnosti, jak hypotéku splatit bez sankcí. Mimořádná splátka hypotéky během trvání fixace byla ještě v nedávných letech hodně drahá. Sankce mohla být klidně deset procent z výše splacené částky nebo pět procent za každý rok do konce fixace apod., takže to klienta mohlo přijít i na stovky tisíc korun.
Nějaké omezení takových drakonických pokut tedy bylo na místě a legislativa v roce 2016 stanovila, že v případě předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů vzniklých v té souvislosti.
Co se dá zahrnout pod tento pojem, ale nebylo dlouho jasné a přístup bank byl nejednotný.
Až výklad České národní banky (ČNB) dal jasné vodítko a účelně vynaložené náklady prakticky zredukoval řádově na stokoruny. Přestože výklad centrální banky je správný, z podkladů, které doprovázely schvalování aktuálně platného znění zákona o spotřebitelském úvěru, je zřejmé, že zákon byl v tomto ohledu zamýšlen jinak. Nedávno schválený návrh novely se pouze snaží napravit to, co mělo být od začátku ošetřeno a bylo skutečným záměrem zákonodárce.
Nová legislativa tak nic nemění na tom, že banka má při předčasném splacení v průběhu fixace právo na úhradu účelně vynaložených nákladů. Upřesňuje však, co lze do účelně vynaložených nákladů zahrnout. Kromě administrativních nákladů, které jsou zastropovány na 1 000 korun, si banka může naúčtovat i tzv. úrokový rozdíl.
Ten je dán rozdílem mezi tzv. smluvním úrokem (úroky, které by klient uhradil do konce fixace, pozn. aut.) a tzv. referenčním úrokem. Referenční úrok znamená úroky, které by klient uhradil do konce fixace, pokud by jeho úvěr byl úročen referenční sazbou, kterou určí ČNB.
V praxi by to znamenalo, že pokud budou sazby na trhu vyšší než sazba klienta u jeho hypotéky, zaplatí při předčasné splátce pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem totiž bude záporný, a tedy se neuplatní. Kladný bude úrokový rozdíl v případě, že sazby na trhu budou nižší. Maximálně však lze uplatnit účelně vynaložené náklady do výše dvou procent z objemu mimořádné splátky.
Účelně vynaložené náklady, jak je definuje návrh novely zákona, se tak mohou vyšplhat klidně na desetitisíce korun. Přesto se může refinancování hypotéky v průběhu fixace vyplatit. A to i v situaci, kdy aktuální tržní podmínky budou oproti fixovaným výhodnější jen velmi málo, což je dáno fixním limitem dvou procent z objemu bez ohledu na dobu zbývající do konce fixace.
Čím delší doba do konce fixace, tím menší snížení sazeb na trhu bude impulzem pro refinancování hypotéky. Úvěr na bydlení lze nadále doplatit na konci fixace bez poplatků, každoročně je též možné splatit až čtvrtinu úvěru zdarma a existuje i řada situací, kdy může být úvěr jednorázově doplacen bez sankcí i během fixace. Novela zákona tento okruh dále rozšiřuje o případy vypořádání společného jmění manželů při rozvodu a prodej nemovitosti po dvou letech od její koupě.
Fixace úrokové sazby na dané období má smysl. Fixované úrokové sazby trh stabilizují. Běžný klient nepotřebuje spekulovat na pokles sazeb, nýbrž stabilitu, aby mohl v klidu splácet a plánovat do budoucna. A to fixovaná sazba umožňuje lépe než variabilní. Hypotéky, které lze zdarma splatit kdykoliv, samozřejmě existují. Jsou to právě ty s variabilní sazbou.
Využívají se ale málo, protože i když klient může při poklesu sazeb ušetřit, málokdo je schopen akceptovat riziko, že s jejich růstem mu ihned poroste i splátka hypotéky. Stav, kdy by každý mohl refinancovat hypotéku kdykoliv se mu zachce, by prakticky byl velmi podobný hypotékám s variabilní sazbou. Ovšem s tím rozdílem, že klient by byl fixací jištěn proti růstu sazeb, současně by však mohl kdykoliv přejít na nižší sazbu.
To je špatně nejen pro banky, ale i pro klienty. Garantovat klientovi neměnnou sazbu na dané období fixace představuje pro banku určité náklady na zajištění potřebných finančních prostředků. Pokud klient takový úvěr při poklesu sazeb doplatí, banka sice může vrácené peníze, ze kterých neinkasovala předpokládaný úrok, opět půjčit.
Vzhledem k poklesu sazeb ale logicky s nižším úrokem, a tedy se ztrátou. Riziko, že klienti mohou během fixace kdykoliv odejít se tak nutně musí promítnout v cenotvorbě – banky se nějak musí zajistit proti těmto ztrátám. To může znamenat vyšší úrokové sazby – zejména u delších fixací – i větší preferenci hypoték s variabilními sazbami, kde nejsou klienti nijak jištění proti úvěrovému riziku.
Ve vztahu banky a klienta tahá za kratší konec provazu samozřejmě klient, a proto je namístě chování bank regulovat. Je naprosto v pořádku umožnit bezplatně a kdykoliv doplatit úvěr ve vybraných obtížných životních situacích. S tím si banky bez problémů poradí. Masová hypoteční turistika by však už s trhem zahýbala.
V tuto chvíli máme za sebou již delší růst úrokových sazeb, takže zatím nebyl prostor, aby se naplno projevily negativní důsledky aktuálně platné legislativy. Pokud ale dojde k situaci, že bude hodně hypoték za vysoké sazby – a takové hypoteční portfolio se aktuálně rozrůstá – a potom nastane pokles, rozjede se vlna refinancování, na kterou budou banky muset reagovat.
Autor je místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance
(Redakčně upraveno)
