Do přiznání patří příjmy plynoucí z pronájmu – domu, bytu, garáže, pokoje či jakékoli jiné nemovitosti. Základem pro vypočítání daně je celoroční zisk z pronájmu. Pozor na to, že do příjmů musíte započíst skutečně jen nájemné, zálohy na služby, které vám nájemník platí a které pravidelně vyúčtováváte, nejsou považovány za váš příjem.
1. Každý vlastník nemovitosti, který ji pronajímá, má povinnost uvést tyto příjmy v daňovém přiznání. Podle výše celkového daňového základu bude vyměřená daň ve výši 15 nebo 23 %.
2. Při prodeji nemovité věci platíte daň jen z čistého zisku, tedy rozdílu mezi kupní a prodejní cenou.
3. Od platby daně za prodej nemovitosti budete v mnoha případech osvobozeni – při splnění daňového testu, při dvouletém obývání prodávané nemovitosti, nebo pokud získané prostředky použijete na budoucí uspokojení vlastní bytové potřeby.
Obdržené nájemné lze ponížit o výdaje s pronájmem spojené. „Lze sem zahrnout odpisy nemovité věci, daň z nemovitosti, poplatek za realitní kancelář, náklady na drobný nábytek, úroky z financování nemovité věci či výdaje na opravy nebo pojištění nemovité věci,“ upozorňuje Monika Lodrová, daňová poradkyně ze společnosti BDO.
Možností je ale ještě více – pokud v souvislosti s pronajímáním využíváte automobil, i náklady za něj si v podobě paušální částky můžete vložit do nákladů.
Daň podle výše příjmů
Jako pronajímatel máte možnost si reálné výdaje evidovat, nebo zvolit paušál ve výši 30 procent (do maximální výše 600 tisíc korun, pozn. aut.).
Reálné náklady budou v řadě případů výhodnější, zvlášť pokud jste v nemovitosti dělali opravy či nakupovali vybavení, ale musíte být schopni je doložit příslušnými doklady.
Oprávněnost těchto nákladů může finanční úřad požadovat až tři roky zpětně, v případě daňové ztráty dokonce osm let. Jaký způsob zdanění zvolíte, si dobře rozvažte, všechny pronajímané nemovitosti se daní společně a není možné si pro každou z nich vybírat vlastní režim.
Výše daně se odvíjí od celkové výše vašich příjmů. Pokud váš daňový základ za rok nepřesáhne 1 935 552 korun, odvedete pouze základní 15% daň z příjmu. Za všechno nad rámec této hranice zaplatíte daň 23 procent.
Kdo platit nemusí?
Jestliže je vlastníků pronajímaného prostoru více, nutnost zdanění se vztahuje jen na jednoho z nich. Příjmy z pronájmů nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Od povinnosti platit daně z pronájmu nemovitosti jsou osvobozeni zaměstnanci, pokud jejich zisk z pronájmu (či jiné výdělečné činnosti) nepřesahuje částku 20 000 korun. Až do loňského roku byl tento limit jen šest tisíc. Na osoby bez dalších zdanitelných příjmů se vztahuje hranice dokonce 50 000 Kč.
Podnikání je jiná disciplína
Jiný zdaňovací režim nastává, když je pronajímání vnímáno jako podnikatelská činnost – tou jsou ubytovací služby, tedy hotely, hostely, ale také krátkodobé pronájmy typu Airbnb či Booking. Tyto pronájmy jsou na krátkou a přechodnou dobu, čemuž odpovídá i cena stanovená za den (týden), nikoli za měsíc.
Účelem ubytování je rekreace, pobyt je spojen s dalšími službami (např. úklidem, stravou apod.), hosté se nepodílí na žádné běžné údržbě. V takovém případě se zisky zdaňují jako příjmy ze samostatné činnosti, odvádí se z nich také sociální a zdravotní pojištění.
Daň z čistého zisku
Vlastníka nemovitosti, který se rozhodne ji prodat, také nečekají jen „plusové“ částky. I na tyto zisky se vztahuje povinnost odvést daň z příjmu. Sazba daně bude ve většině případů 15 procent. Nepočítá se však z celkové prodejní ceny, ale pouze ze zisku – rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.
Kdo tedy nic na prodeji nevydělal, případně nemovitost prodal se ztrátou, žádnou daň platit nebude. Položka nákladů navíc nezahrnuje jen pořizovací cenu, ale je možné do ní zahrnout také další výdaje spojené s prodejem, typicky provizi realitní kanceláře, náklady na vyklizení nemovitosti apod.
Letos naposledy
Pokud jste nemovitost nekupovali, ale například jste ji zdědili nebo dostali darem, musíte doložit částku stanovenou v dědickém řízením, respektive jste povinni si nechat vypracovat znalecký posudek ke stanovení obvyklé ceny.
I v případě prodeje nemovitosti se uplatňuje progresivní zdanění. Vyšší 23% sazba se vás bude týkat, pokud součet všech příjmů v daňovém přiznání přesáhne 48násobek průměrné měsíční mzdy (tedy 1 935 552 Kč). Tato hranice se měnila v rámci konsolidačního balíčku, v daňovém přiznání za rok 2024 bude rozhodujícím limitem jen 36násobek průměrné mzdy.
Po čase bez daně
Řada osob může být od povinnosti daně osvobozena. První podmínkou je, že jde o fyzickou osobu, která nemá nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Jestliže nemovitost v souhrnu majetku figuruje, daň z jejího prodeje musíte zaplatit vždy, bude součástí příjmů ze samostatné podnikatelské činnosti.
Od daně budete osvobozeni při splnění časového testu. Jde o dobu, která uplynula mezi koupí a prodejem nemovitosti. Nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 jsou od daně osvobozeny po pěti letech od koupě. Majetku nabytého po tomto datu se týká časový test deseti let. V případě dědictví se do časového testu započítává i doba, po kterou měl v držení nemovitost předchozí majitel.
Prodáte a nakoupíte? Neplatíte!
V případě, že nemovitost vlastníte kratší dobu, od daně budete osvobozeni, jestliže jste nemovitost sami obývali nejméně dva roky předcházející prodeji. Podmínkou přitom není trvalé bydliště na dané adrese, bydlení je možné prokázat i jinými způsoby.
„Stačí, když při případné kontrole prokážete, že jste v nemovité věci bydleli, a to například doručenou korespondencí, dokumenty s energiemi nebo internetem, který je vedený na dané adrese na jméno poplatníka, případně čestným prohlášením či svědeckou výpovědí souseda,“ doplňuje Monika Lodrová. V případě společného jmění manželů stačí, pokud nemovitost obýval alespoň jeden z nich.
Třetí možností je, že prodávanou nemovitost obýváte a peníze z jejího prodeje použijete do jednoho roku na pořízení bydlení nového. Svou bytovou potřebu uspokojíte buď koupí bytu či domu, případně výstavbou nového, nebo také splacením úvěru, který jste si na nové bydlení vzali.
V případě, že nestihnete záměr realizovat do doby podání daňového přiznání, je nutné o něm finanční úřad včas informovat.
Osvobozené příjmy jmenované výše není nutné na finanční úřad hlásit. Ve výjimečných případech však může být poplatník povinen i tyto výnosy uvést.
„Toto platí v situaci, kdy osvobozený příjem přesáhne pět milionů korun a údaje si správce daně nemůže zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. Jde například o prodej nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí či prodej nemovitosti v zahraničí,“ uzavřela daňová poradkyně.
