K častému překvapení vlastníků lze některé z těchto nemovitostí nazvat černými stavbami, nicméně i u nich lze ve vybraných případech docílit jejich legalizace společně s přiznáním vlastnictví. Při pasivním přístupu tak občané mohou přijít celkově o stamilionové hmotné bohatství.
Stát eviduje přes 330 tisíc položek v seznamu nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem. Nejvíce se jich nachází v Jihomoravském a dále Středočeském kraji, které jsou z hlediska počtu vysoko nad průměrem. Kdo seznamu nemovitostí najde své jméno, měl by se o majetek urychleně přihlásit a připravit se na doložení vlastnictví.
Přehled takovýchto nemovitostí poskytuje na svých webových stránkách Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Podle úřadu nemá spousta nemovitostí zcela zřejmého vlastníka z toho důvodu, že před rokem 1989 se katastr nemovitostí neudržoval řádně, případně se informace ani neevidovaly. V seznamu převládají pozemky, kterých jsou statisíce, následované tisícovkami staveb.
Lhůta, do kdy se musí vlastníci o své nemovitosti přihlásit, uběhne 31. prosince 2023 v souladu s občanským zákoníkem. Počátek roku 2024 tak symbolicky završí deset let dlouhé hledání vlastníků, které v roce 2014 uložil nový katastrální zákon katastrálním úřadům, potažmo Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových.
V náročnější situaci se pak nacházejí ti, kteří jsou nejen nedostatečně identifikovatelní vlastníci, ale navíc jsou majiteli takzvané černé stavby. Pokud se chtějí o nemovitost přihlásit, čeká je navíc snaha o odstranění nedostatků a legalizaci stavby.
Podle nedostatků těchto staveb rozdělujeme dvě kategorie – nepovolené a neoprávněné stavby. Prvním termínem rozumíme převážně stavby bez stavebního povolení anebo ty, které byly postaveny s výraznými odchylkami od schváleného projektu, například mají jiné půdorysné rozměry.
Oproti tomu neoprávněnými stavbami označujeme ty, které jsou postavené na cizím pozemku bez potřebného povolení, přičemž může jít o situace, kdy stavba svou jakoukoliv částí zasahuje do sousedního pozemku, ale například se může jít i o vedení inženýrských sítí napříč cizími pozemky bez souhlasu jejich vlastníků.
Pokud stavební úřad dojde k závěru, že je stavba nepovolená anebo neoprávněná, je povinen zahájit řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení je povinen zároveň poučit vlastníka stavby o tom, že předmětnou stavbu je možné na žádost dodatečně povolit za splnění podmínek stanovených zákonem.
Obdobná situace platí i pro nemovitosti s nedostatečně identifikovaným vlastníkem, které jsou zároveň černými stavbami. Zde je však proces komplikovanější, neboť předpokladem pro zápis stavby do katastru nemovitostí je doložení podkladů, z nichž je zřejmé, že stavbu je možné užívat.
Takovým dokladem může být i rozhodnutí o dodatečném povolení stavby s vyznačeným souhlasem o povolení užívání stavby. Toto rozhodnutí vydá stavební úřad tehdy, shledá-li, že černá stavba může být zlegalizována a užívána.
Nicméně, prostředkem pro vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby je zahájení řízení o odstranění stavby. A předpokladem pro zahájení tohoto řízení je známost vlastníka nebo stavebníka, který však je nedostatečně identifikovaný a jeho vlastnictví do doby legalizace stavby nelze řádně stvrdit v katastru nemovitostí.
Stavební úřad, ale i potenciální vlastníci, se tak mohou ocitnout v bludném kruhu, z něhož je často vyvede jen soud. V takové situaci je záhodno řešit věc s odborníky.
Autor je advokát a partner advokátní kanceláře BDO Legal
(Redakčně upraveno)
