Řada rodin se rozhoduje mezi bydlením v nájmu a pořízením vlastního domova na hypotéku. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Z pohledu budování majetku je vždy výhodnější pořízení vlastní nemovitosti na hypotéku.
Při rozhodování mezi nájemním bydlením a pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku většina lidí srovnává výši tržního nájemného s měsíční splátkou hypotéky. Která z částek je aktuálně vyšší?
Komu se vyplatí nájem
Bydlení v nájmu se vyplatí zejména těm, kteří se nechtějí vázat na jedno místo nebo teprve hledají vhodné místo pro život. Proto je častou volbou mladých jednotlivců či nesezdaných párů. Nájemní bydlení rovněž často využívají lidé bez vlastních úspor a nízkými příjmy.
Zajištění nájemního bydlení je oproti koupě nemovitosti finančně méně náročné. Pronajímatelé obvykle vyžadují složení kauce ve výši dvou až tří nájmů. V nabídce realitních kanceláří jsou dostupné jak kompletně vybavené nemovitosti, tak i byty či domy, které si může nájemce zařídit dle vlastních představ.
Kdy je výhodnější zvolit vlastní bydlení
Vlastní bydlení je častou volbou lidí, kteří hledají jistotu a chtějí se takzvaně usadit. V podnájmu totiž nemáte nikdy jistotu, že vám pronajímatel prodlouží nájemní smlouvu na další období. Vlastní bydlení proto velmi často vyhledávají rodiny s dětmi.
Vlastní byt či rodinný dům si řada Čechů pořizuje s pomocí hypotéky. Zájemci o hypotéku musí bance doložit dostatečně vysoký a stabilní příjem. Samozřejmostí je výborná platební morálka.
Srovnání nákladů na bydlení – vlastní vs. nájemní
Při rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením je třeba srovnat i celkové náklady na provoz domácnosti. V případě vlastní nemovitosti si každý majitel hradí veškeré výdaje za drobnější opravy i rozsáhlejší rekonstrukce.
Mezi pravidelné výdaje patří platby za energie (tzn. elektřinu a plyn, pozn. aut.), vodné, stočné, připojení k internetu, svoz komunálního odpadu, daň z nemovitosti a také pojištění nemovitosti a domácnosti. Majitelé bytů musí počítat i s platbou do fondu oprav, poplatky za správu domu a za energie ve společně užívaných prostorách.
Před nastěhováním do podnájmu většina majitelů vyžaduje složení kauce. Z ní jsou hrazeny případné zaviněné škody na vybavení domácnosti či nedoplatky. V případě nájmu je největším pravidelným výdajem nájemné. Nájemce si obvykle dodatečně hradí i výdaje za energie, vodné, stočné a připojení k internetu. Větší opravy hradí majitel nemovitosti.
Vliv na osobní finance
Největší překážkou v pořízení vlastního bydlení může být nedostatek vlastních úspor a nízký příjem. Pokud uvažujete o financování nemovitosti hypotékou, musíte z vlastních zdrojů pokrýt minimálně deset procent hodnoty pořizované nemovitosti (LTV, tedy poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, u žadatelů o hypotéku do 36 let věku je 90 %, u ostatních pak 80 %).
Ideální doba pro pořízení nemovitosti
Zájem o nemovitosti byl až do roku 2022 enormní. Snadná dostupnost hypoték, příznivé úrokové sazby, rostoucí příjmy i úspory domácností… Tyto okolnosti přiměly řadu Čechů k rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení.
Vysoká poptávka a současně omezená nabídka volných nemovitostí se promítla do cen bytů, rodinných domů i stavebních pozemků. Od roku 2010 do třetího čtvrtletí loňského roku vzrostly podle dat Eurostatu ceny nemovitostí v Česku o 122 procent.
Značnou část nemovitostí lidé financují za pomocí hypotéky. Boom zájmu o úvěry na bydlení utnuly vysoké úrokové sazby. Ty se na přelomu let 2022 a 2023 vyšplhaly až nad šestiprocentní hranici. Česká národní banka (ČNB) z důvodu extrémně vysoké inflace zvedla základní úrokovou sazbu až na sedm procent, kde se držela rok a půl. Ceny nemovitostí vlivem slabé poptávky zaznamenaly pokles.
V tuto chvíli již ČNB snižuje základní úrokové sazby, což se příznivě promítá i do úročení hypoték. Letos se očekává postupné zlevňování hypoték. Nyní mají kupující poslední možnost získat nemovitost za ještě dobrých podmínek.
Očekáváme, že snižování sazeb s sebou ponese rapidně větší zájem o nemovitosti a trh se rozjede a s ním i ceny. Výrazná inflace minulých let se podepsala i do výše požadovaného nájemného (inflace v letech 2022 byla 15,1 % a v roce 2023 pak 10,7 %) a nájemní bydlení tedy podražilo.
V Praze je výhodnější bydlet v nájmu
Průměrné tržní nájemné třípokojového bytu v Praze o výměře 60 metrů čtverečních se dnes pohybuje okolo 24 tisíc korun měsíčně. Byt o stejné podlahové ploše lze pořídit v průměru za 7,4 milionu korun.
V případě financování nákupu tohoto bytu hypotékou (70 % LTV) byste při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 5,39 procenta měsíčně spláceli 29 055 korun. Z našeho jednoduchého výpočtu vyplývá, že splátka hypotéky je o více než pět tisíc korun vyšší, než jaká je aktuální výše tržního nájemného.
Brno dohání v cenách nemovitostí Prahu
V případě Brna je situace obdobná – splátka hypotéky je nyní vyšší než měsíční nájemné. Na koupi šedesátimetrového bytu v dobrém technickém stavu v Brně si musíte připravit přibližně 6,6 milionu korun.
Měsíční splátka hypotéky (70 % LTV) vychází při úrokové sazbě 5,39 procenta a splatnosti 30 let na více než 25 914 korun. Srovnatelný byt si lze dnes pronajmout za 17 000 korun měsíčně. Při bydlení v nájmu tedy dnes zaplatí o necelých devět tisíc korun méně.
Splácet hypotéku se vyplatí v Ostravě
V Ostravě jsou oproti Praze a Brnu ceny nemovitostí podstatně nižší. Průměrná cena šedesátimetrového bytu se dvěma pokoji s pohybuje okolo 3,1 milionu korun. Při koupi takového bytu na hypotéku (70 % LTV) by byla měsíční splátka 12 172 korun (splatnost 30 let, úroková sazba 5,39 %).
Za pronájem srovnatelného bytu v Ostravě mohou dnes pronajímatelé požadovat až 12 tisíc korun měsíčně. V případě Ostravy tedy vycházejí výdaje za nájemné nebo hypotéku téměř srovnatelně.
Autor je výkonný ředitel společnosti hyponamíru.cz
(Redakčně upraveno)
Další zbytečný článek na toto téma. Pokud vlastním nemovitost, můžu ji vždycky prodat, to u nájmu jaksi nejde. Nájem bude vždycky nevýhodný, snad jen ti, kteří nevydrží na jednom místě, v něm nějaký smysl vidí. A to vůbec nebyla řeč o nejistotě, kterou s sebou nájemní bydlení nese.
proč se tam vždycky propisuje problem se stehovanim ? i nemovitost na kterou platite hypote byt sama slouzi jako zastava pro hodnutu pujcky stale muzete prodat a vyplatit zbytek hypoteky, a kdyz ste v najmu tak jako energie neplatite ? ze jsem si toho doposud nevsim ! navic splatku uroky hypoteky uvedete do danoveho priznani a ponizety si danovy zaklad … ja ho tak letos ponizil o 240 000 tisic a na danich jsem dostal zpatky 40 … to mi uplne krasne vykompnezovala to co bych „usetril“ v najmu … tam je proste problem to ze si musite byt jisty ze to dokazete splacet … coz ale neni spatne !
Nevyplatí se ani jedno. Raději bydlet doma u rodičů nebo u přítelkyně. Já zdědil dům i auto a našetřené peníze(celkem velká suma) bude použita na slušný život v důchodě. Nemyslím starobním ale invalidním do kterého vzhledem ke svému neutěšenému stavu směřuji.
Je lepší platit nájem 57 tis. kč (3 pokojový byt na Břevnově pronajatý ministru Bekovi) nebo splácet poloviční částku za ten svůj? Těžko se rozhodnout.